Недвижимость в Чехии

Ипотека в Ч Е Х И И:  Можно ли взять ипотечный кредит будучи иностранцем?

Сегодня подавляющая часть сделок с недвижимостью осуществляется при помощи ипотеки. Даже тем, кто располагает необходимыми средствами для покупки квартиры или дома в Праге, зачастую выгоднее оставить эти деньги в более доходных инструментах (в том числе в собственном бизнесе) и воспользоваться возможностью одолжить деньги в чешском банке под 6-7% годовых.
Чешские банки ведут жесткую конкуренцию на рынке ипотечного кредитования, стараются удержать цены ипотек максимально низкими и постоянно предлагают новые ипотечные продукты:
- то продление срока ипотеки до 40 лет,
- то возможность досрочного частичного или полного погашения кредита,
- то возможность 100%-ой ипотеки без собственных средств клиента (правда, именно такую возможность чешские банки в связи с мировым кризсом временно не предоставляют).
Средняя ставка по кредиту сегодня составляет примерно 5 - 6,5% в год и зависит от множества конкретных факторов, в частности от:
- срока, на который берется ипотечный кредит (который в свою очередь зависит от возраста просителя), и
- так называемого «срока фиксации», т.е. периода времени, в течение которого банк не может пересмотреть ставку, а клиент не может досрочно выплатить кредит (это может быть 1,3,5 и т.д. лет; чем период фиксации меньше, тем меньше и процентная ставка), а также
- степени рискованности предоставления кредита, которая рассчитывается, исходя из доли кредита по отношению к цене залога (т.е. процента собственных средств клиента) и бонитности клиента (оценки его способности выплачивать кредит).
Из сказанного, однако, не следует, что любой желающий без проблем возьмет ипотеку в понравившемся ему банке. Доступность ипотеки в реальности отличается от того, как это представляется в рекламах. А, начи ная с 2009 г., банки резко ужесточили ипотечную политику - и относительно оценки залоговой недвижимости, и в области лимитов кредитования, и в плане общей сложности бюрократической процедуры. Особенно это касается иностранцев, не имеющих в Чехии постоянного жительства, и покупающих недвижимость на специально для этого созданную компанию. У иностранца нет доходов в Чехии (он здесь не работает), у созданной им фирмы нет истории и оборотов, иностранца, который в любой момент может уехать из Чехии, труднее привлечь к ответу за нарушение кредитного договора и т.д. Следует иметь в виду, что, в отличие от других стран, чешские банки не столько интересуются стоимостью предлагаемой им в залог недвижимости, сколько способностью покупателя ежемесячно выплачивать ипотечный кредит.
Так что исходить надо из того, что просто так вам как иностранцу ипотеку никто не даст. Тем не менее, если есть проблема, значит где-то существует и ее решение. Во-первых, есть некоторые банки, которые сегодня предлагают продукты специально для иностранцев. В частности, это сегодня делают "Юникредит", "Райфайзен" и - главным образом - "Чешская споржителна" (аналог российского Сбербанка).
Во-вторых, толковые ипотечные агенты (а мы в процессе работы сталкивались с разными) располагают целым арсеналом приемов и трюков для одобрения банком заведомо непроходных заявлений, начиная от поиска наиболее толерантного банка, грамотным составлением финансового обоснования и заканчивая ... (но, в общем, вы понимаете, все карты сразу раскрывать не будем). В-третьих, проблема недоверия к иностранному клиенту может быть решена с использованием одного из ниженазванных действий (или их комбинацией):
- не просить кредит на сумму больше 50% оценочной стоимости недвижимости (при этом банки обычно уже не требуют справку о доходах);
- предъялять только такие справки о доходах за границей на сумму, большую, чем ежемесячная выплата по кредиту, плюс необходимые расходы на жизнь, к которой вы можете приложить банковские выписки за последний год, подтверждающие этот доход;
- предложить банку в залог кроме приобретаемой в кредит недвижимости дополнительную недвижимость в Чехии (заграничная недвижимость не может быть залогом) и, таким образом, существенно снизить долю кредитования (скажем, вы покупаете 1 квартиру в Праге за наличные, а другую (для простоты такую же) - на ипотеку. Давая в залог обе квартиры, вы фактически берете кредит только на 25% закладываемой недвижимости, и все вопросы банка снимаются.);
- предъявить "фиктивный" (ну, или реальный, если вы действительно намерены сдавать это объект) договор аренды покупаемой недвижимости на сумму, соответствующую сумме ежемесячной выплаты по кредиту.
Итог такой, что решение вопроса ипотечного кредита для наших клиентов вполне реально и возможно. Правда, процентная ставка для иностранцев будет не такой выгодной, как для граждан Чехии, но все еще в разумных пределах (отличия могут составлять примерно 0,5-1% в год).
Надо также понимать, что привлечение ипотеки требует некоторого дополнительного времени для проведения сделки с участием банка. Банк обычно рассматривает заявление в течение 2-4 недель, подготовка документов к заявлению (получение и переводы нужных справок, организация и проведение экспертной оценки недвижимости, подписи различных завлений, деклараций и т.п.) занимает примерно 1 месяц.
В заключение этой темы следует упомянуть еще две вещи.
Во-первых, обработка банком кредитного заявления стоит денег - банки берут за это примерно 0,8-0,9% от суммы кредита, но не более 1 тыс. евро.
Во-вторых, многие боятся ипотеки - видят в ней долговую петлю "на всю жизнь" и подсчитывают, в какую сумму им обойдется их квартира, если 20 лет платить за нее "лишних" 5% в год. Это - неправильный подход. Ничто не мешает вам заключить договор ипотечного кредитования на максимально возможный срок с минимальной фиксацией (получить так самую выгодную процентную ставку), а через год заплатить без санкций весь кредит или его часть. Что же касается переплаты цены недвижимости, то если учесть рост цены недвижимости (а он в долговременном горизонте выше ипотечного процента) и посчитать, сколько бы вы платили за аренду такой квартиры, то расходы на ипотеку не кажутся такими уж неподъемными.
Подробнее об ипотеках здесь