Общая ситуация

Пожалуй, главной особенностью недвижимости Чехии является ее, как правило, исторический характер. Лучшие существующие объекты – как в городском жилом фонде, так и в сельской местности – построены в основном в конце 19 – первой трети 20 века. Стили этого периода – модерн, кубизм, функционализм и др. – вошли в учебники архитектуры. В Чехии вообще чтут историю и редко сносят, и хотя годы социализма принесли в чешские города уродливую панельную застройку, традиционный архитектурный образ почти не пострадал. Можно сказать, что приобретение недвижимости в Чехии - это во многом вопрос хорошего вкуса. В то же время многие объекты (особенно вне Праги) находятся в плачевном состоянии, поскольку в Чехии просто нет денег на их модернизацию. Реконструкция старых объектов в привлекательных районах является одним из главных направлений строительного и девелоперского бизнеса в Чехии. Одновременно в последние годы в крупных городах (прежде всего, конечно, в Праге) наблюдается бум нового современного строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Параллельно ведется санация старых панельных домов в «спальных» районах, которая во многом устраняет их как эксплутационные, так и эстетические недостатки. Именно исторические объекты и – по нашему мнению, в меньшей степени - новостройки должны рассматриваться в первую очередь при решении вопроса инвестиций в чешскую недвижимость, поскольку у этих объектов риск снижения цены минимальный, а перспектива роста цены наилучшая. Другой интересной чертой чешской недвижимости является многообразие форм собственности, возникшее как в результате реституций, так и в результате постепенной и платной приватизации жилого фонда. Подробнее об этом говорится в разделе "Квартиры". У частных домов и вилл речь, как правило, идет о частной собственности. У доходных домов (впрочем, не только у них) встречается такая форма собственности как "владение идеальной долей". Трудно придумать, что-то менее удобное. По целому ряду причин мы рекомендуем сразу же исключить такие предложения (особенно, если речь идет об "идеальной половине") из числа рабочих вариантов, даже если они с ценовой точки зрения весьма выгодны. Во-первых, на такую собственность нельзя взять ипотеку. Во-вторых, по всем вопросам управления недвижимостью должно быть согласие всех совладельцев (вот тут-то "половина" и может создать неразрешимые проблемы). В-третьих, возможная экзекуция коснется всего объекта в целом. В-четвертых, совладельцы идеальных долей имеют преимущественное право покупки других долей, что усложняет процедуру продажи (можно либо дарить свою долю, либо делать письменное предложение совладельцам на откуп своей доли). Решение таких ситуаций совладения может быть только одно: разделить по возможности общую недвижимость в кадастре на отдельные единицы (например, на квартиры) и передать каждому из владельцев соответствующую "реальную" (вместо "идеальной") долю. Чешские реституции – отдельная тема. После 1989 г. государство реализовало возврат большей части собственности, которая была национализирована коммунистами в 1948 г. Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников, или же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Правда, возврат не распространялся на ту собственность, которая была национализирована между 1945 и 1948 гг. на основании так называемых «Бенешовых декретов», которыми имущественных прав лишались немцы и пособники нацистов. К настоящему моменту волна реституций в основном завершилась. Тем не менее, при покупке земельного участка или доходного дома не помешает выяснить, не обременена ли данная недвижимость претензиями или спорами реституентов. Примерная цена квадратного метра в хорошем районе Праги за пределами центра (Прага 5, Прага 6) составляет сегодня порядка 75-100 тыс. крон (приблизительно 3000-4000 евро), элитное жилье в Праге 1, Праге 2 и первоклассных резидентных районах вне центра может стоить и 4000-5000 евро за метр. За пределами Праги и некоторых других крупных городов стоимость квадратного метра ниже в разы. Цены новостроек существенно выше цен вторичного рынка, причем у новостроек действует правило, что цена квартир растет с ростом этажности. Цена квадратного метра обратно пропорциональна общей площади квартиры - чем меньше квартира, тем дороже метр. Главным субъективным фактором, который определяет спрос, является доступность (или недоступность) ипотечных кредитов для граждан Чехии и стран ЕС (к иностранцам из третьих стран это относится в меньшей степени). Другим специфическим фактором, определяющим спрос на собственное жилье, является сегодня уже завершившаяся дерегуляция рынка аренды. Дело в том, что реституции-то чешское государство провело и в том числе вернуло домовладельцам все их доходные дома, но живущих там людей "вернуло" тоже. Это так называемые "защищенные арендаторы": их нельзя выселить без предоставления аналогичной замены и адекватной компенсации, им нельзя установить цену аренды по усмотрению домовладельца, размер аренды ежегодно устанавливался "сверху" предписанием. В 2007 году начался процесс "постепенной дерегуляции" так, что ставки аренды дерективно поднимались на 15-20% так, чтобы к концу периода дерегуляции домовладельцы вышли примерно на уровень 5%-ной годовой доходности. В большинстве населенных пунктов Чехии процесс дерегуляции завершился к началу 2011 года, а в Праге, почти всех краевых центрах и в городах Центральной Чехии с населением свыше 10 тыс. чел. процесс завершился к концу 2012 года. Тогда тысячи людей, которые до этого жили, скажем, в центре Праги за смехотворный (по сравнению с рыночной ценой аренды) найм, вынуждены были заключать договор аренды по рыночной цене, переезжать в худшие условия либо покупать себе собственное жилье. При невозможности владельца и арендатора договориться об адекватной цене аренды этот вопрос решался судом.

Цены недвижимости сильно различаются по регионам и городам. Естественно, в Праге они самые высокие, поэтому цена квартиры в Праге может быть существенно выше цены по всем параметрам лучшего дома в пригороде. Иностранцы активно покупают чешскую недвижимость, хотя действующее законодательство им это до 2010 года фактически запрещало (условия, когда иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может быть владельцем недвижимости, для большинства были невыполнимы). Однако этот запрет легко и абсолютно легально обходился тем, что иностранец может быть владельцем или компаньоном чешской фирмы, которая, в свою очередь, является чешским субъектом и может владеть любой недвижимостью в любых количествах. Конечно, содержание фирмы требует некоторых дополнительных забот и затрат, однако, они того стоят. Достаточно сказать, что и иностранец, являющийся директором чешской компании, и члены его семьи, имеют право на долговременную (с 2006 г. - двухлетнюю) визу в Чехии, а поскольку в январе 2008 г. Чехия присоединилась к Шенгенскому соглашению, речь, таким образом, фактически идет о долговременной шенгенской визе с реальной перспективой получения через пять или 10 лет постоянного вида на жительство в Чехии, который предоставляет иностранцу фактически те же права (за исключением избирательного), что и гражданину Чехии. Сам по себе факт владения недвижимостью такого права иностранцу не дает. Так что подумать о регистрации чешской компании стоит и вне покупки недвижимости. О процедуре Вы можете подробно прочитать в разделе «Регистрация чешской фирмы». В последнее время чешские банки в поиске новой клиентуры обратили свое внимание на иностранцев и разработали продукты, в рамках которых учрежденные иностранцами для покупки недвижимости фирмы могут получать ипотечные кредиты. Конечно, условия получения кредитов для иностранцев не так просты и не так выгодны, как для физических лиц-граждан Чехии, но тем не менее, рассматривать приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредитования вполне реально, особенно, если сумма кредита не будет превышать 50% стоимости объекта, и иностранцы могут предоставить справку об адекватных доходах (обычно - на территории Чехии, но в некоторых случаях - и в своей стране). Еще один важный момент. К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений сегодня составляет 15%, у нежилых (к которым относятся не только коммерческие помещения, но и, например, гаражи), а также у квартир с площадью свыше 120 кв.м. (у частных домов площадью более 150 кв.м.) – 21%. Важно понимать, что НДС применяется только к новому жилью и только в первые пять лет после его сдачи в эксплуатацию (это правило действует для новостроек, сданных после 2012 года, у более ранних объектов срок применения НДС составлял 3 года). У недвижимости на вторичном рынке (точнее - через пять лет после первой сдачи объекта в эксплуатацию) НДС не учитывается. К нежилым помещениям относятся и так называемые "ательеры", т.е. в сущности обычные квартиры, которые из-за несоответствия нормам освещенности не записывают в кадастре как квартиры, а именно как нежилые помещения. Из-за более высокой ставки НДС они обычно имеют меньшую цену (без налога). Покупка ательера представляется выгодной для иностранцев, по-прежнему приобретающих недвижимость на юр.дицо - и дешевле, и НДС вернут, и юр.адрес можно разместить без проблем. Единственный минус - в таком ательере невозможно официально оформить адрес проживания (аналог прописки), ведь формально это не квартира, а нежилое помещение. Девелоперы в своих предложениях обычно указывают цену без НДС. Об этом следует помнить. Предприниматели, которые зарегистрированы как плательщики НДС, могут через некоторое время и при определенных условиях получить переплату НДС обратно. В первую очередь, это касается иностранцев, которые покупают недвижимость на юридическое лицо.

 


Рекомендуемые объекты

Квартира 3+КК (129 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

14 500 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2

Будущий ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14004

37 851 000 CZK Ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1

Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 14874

43 798 122 CZK Доходный дом (2034 м2) под реконструкцию, ул.28 ржийна, г.Оломоуц, Северная Моравия

Квартира 3+КК (212 м2) с участком (80 м2), ул.Овенецка, Прага 7 - Летна

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14391

15 990 000 CZK Квартира 3+КК (212 м2) с участком (80 м2), ул.Овенецка, Прага 7

Квартира 3+1 (91 м2) с садиком в г.Марианске Лазне, ул. Карловарска.

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 6578

2 980 000 CZK Квартира в Чехии - Марианские Лазне

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

По горячим следам

У полицейских есть понятие «раскрытие преступления по горячим следам». Смысл в том, что чем больше проходит времени между совершением преступления и проведением следственных действий, тем ниже шансы на раскрытие. Нечто подобное, как мы часто замечаем, происходит и при продаже или сдаче в аренду недвижимости. Чем больше проходит времени от первой публикации предложения, тем ниже шансы того, что объект удастся продать или сдать на хороших условиях. Разумеется, аналогия весьма условна. Однако, эффект «остывания» предложения имеет место. Для предложения объекта недвижимости на рынке существует счетное количество путей: интернет – специализированные поисковики, социальные сети и сайты агентств, наружная реклама (например, вывеска «Квартира на продажу» на фасаде), прямая адресная рассылка потенциальным покупателям или представляющим их агентствам, газетная и журнальная публикация … Пожалуй, все. Все эти каналы более или менее ограничены во времени. Потенциальные покупатели в поисках нужного варианта достаточно интенсивно и систематично просматривают интернет, агенты знакомятся с присылаемыми предложениями в течение нескольких дней, газеты и журналы люди читают только «свежие», а под окнами дома, на котором вывешено объявление о продаже квартиры ходят в общем каждый день одни и те же люди – жители или работники данного района. В результате в течение одной-двух недель с предложением знакомится основная масса потенциальных покупателей. И результат должен был бы проявиться в виде откликов и вопросов, из которых выкристаллизуется пара-тройка действительных претендентов. Да, можно рассчитывать на то, что однажды к соседям приедут в гости друзья из другого района или города, что потенциальный покупатель предлагаемой недвижимости начнет свои поиски только через пару месяцев после публикации предложения, случайно окажется на вашей улице или однажды сядет в самолет на рейс Москва-Прага, где от нечего делать начнет листать журнал с рекламой продажи нашей недвижимости … Действительно, иногда случается и такое, но, согласитесь, это не путь. Ни охотник, ни рыбак не рассчитывает на добычу или улов на основании веры в везение. Поэтому если потенциальные покупатели не проявляются в течение, максимум, первого месяца, шансы на их появление начинают уменьшаться примерно с той же скоростью, с какой уменьшаются с течением времени шансы на раскрытие преступления. Тут продавец должен задуматься: то ли он обращается со своим предложением недвижимости не к тем группам (не теми каналами), то ли само предложение обладает дефектами, главным из которых обычно является неадекватно высокая цена. Выяснить это достаточно просто: если есть звонки, мейлы и вопросы потенциальных покупателей, если есть просмотры, но нет реальной сделки – дело, очевидно, в самом предложении. Грубо говоря, мы предлагаем неликвид. Если же на предложение никто или почти никто не реагирует, то либо предложение плохое, либо оно почему-то проходит мимо потенциальных покупателей. На наш взгляд, интернет (в Чехии есть 1-2 крупных поисковика, которыми пользуются все и всегда), реклама на самой недвижимости (некоторые агентства также используют уличную рекламу в данном районе) и адресная рассылка в значительной степени покрывают аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов. Все остальное носит вспомогательный характер. Поэтому за редким исключением (действительно некоторые объекты недвижимости настолько специфичны, что клиента на них нужно дожидаться иногда и годы) объяснение, что предложение не встречается с целевой аудиторией, не срабатывает. Проблему скорее всего нужно снова искать в самом предложении, прежде всего, в цене. Правда, поскольку владелец недвижимости обычно рассматривает коррекцию цены как последнее средство, агентам приходится идти на различные уловки и изменения в стратегии презентации. Так, например, некоторые маклеры, видя, что предложение не вызывает реакции, намеренно удаляют его и через некоторое время публикуют снова как «новое». Из сказанного также следует, что с теми появившимися потенциальными покупателями (обычно их количество составляет 1-3) продавец должен вести себя «правильно». Не надо думать, как герой одного старого анекдота, что «тот, кто мои помидоры купит, спит еще» или, как герой другого анекдота, который эмигрировал в Америку с мыслью, что «там деньги на земле валяются», а увидев в аэропорту на полу доллар, сказал «не с первого же дня работать». Не стоит также думать, что «что-то быстро откликнулись, наверное, я продешевил». Если предложение разумное, покупатель (арендатор) должен в большинстве случаев найтись достаточно быстро. И чем дольше его нет, тем более задумчивым и беспокойным следует быть продавцу. Чем больше проходит времени, тем шансы на хорошую сделку меньше. Ибо если потенциальные покупатели видят «висящее» неделю за неделей и месяц за месяцем предложение, ничего хорошего это не приносит … В общем продавать или сдавать нужно «по горячим следам».

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.