Регистрация чешской фирмы

Для владения недвижимостью в Чехии иностранцу необходимо быть учредителем чешской компании. Как правило, наиболее удобной юридической формой компании является товарищество с ограниченной ответственностью (по-чешски «s.r.o.»). Регистрация проходит в несколько этапов. 1. Подготовка регистрационных документов. На этом этапе учредителями определяются все реквизиты будущей компании – название, состав учредителей и их долей (максимальное количество компаньонов «s.r.о.» - 20, минимальный размер доли – 20 тыс. крон), размер уставного капитала (минимум для «s.r.о.» - 200 тыс. крон), виды деятельности, юридический адрес, имя первого директора и т.д. Все это фиксируется в учредительном договоре и протоколе учредительного собрания, которые подписываются всеми учредителями в присутствии нотариуса. Одновременно у нотариуса заверяются еще сопутствующие формальные документы. Некоторые документы подписывает только директор фирмы (например, заявление в суд о регистрации). Уставной капитал в чешских кронах складывается в один из чешских банков. К этому добавляются документы, подтверждающие право компании пользоваться юридическим адресом, справка о несудимости директора, документ об оплате гос.пошлины и т.п., и все это подается в суд. Если компания создается не только с целью приобретения недвижимости, но и для осуществления одного или нескольких видов деятельности, записанных в учредительном договоре, то перед подачей заявления в суд необходимо получить в предпримательском управлении хотя бы одну лицензию на предпринимательскую деятельность (по-чешски «живностенски лист»). Для этого нужно дополнительно «назначить» на каждую лицензию ответственное лицо (им может быть и учредитель, и директор), которое выполняет общие и специфические требования (если таковые для данной деятельности установлены). В случае же регистрации фирмы для покупки недвижимости достаточно указать в качестве деятельности «аренду жилых и нежилых помещений», для которой не требуется получать лицензию. 2. Регистрация в суде и запись в торговом реестре. В течение нескольких недель суд рассматривает предложенные ему документы и, если не требуется что-то исправить или дополнить, записывает компанию в реестр. Фирме присваивается уникальный идентификационный номер («ИЧО»), и из торгового реестра можно получить официальную справку о существовании компании с соответствующими реквизитами. С этого момента компания считается существующей (вообще-то некоторые действия от имени компании можно призводить уже после подписания учредительных документов, но фактически компания считается существующей, когда она записана в реестре и имеет идентификационный номер). 3. Налоговая регистрация. После того, как компания зарегистрирована, нужно сделать еще две вещи. Во-первых, нужно открыть в банке текущий счет и перевести на него уставной капитал. С этого момента деньгами можно пользоваться – снять их, перевести на другой счет или использовать для оплаты недвижимости. Во-вторых, нужно немедленно зарегистрироваться в налоговой инспекции и получить налоговый номер («ДИЧ»). После этого, компания считается полностью прошедшей цикл регистрации. Поскольку на 2 и 3 этапе от имени компании выступает директор или официально уполномоченное им лицо (например, адвокат), присутствие и участие учредителей не требуется. 4. Смена директора и юридического адреса. Последний этап – неформальный, но очень важный. Еще недавно в момент создания компании учредители-иностранцы не имели права быть директорами (компания может иметь несколько директоров), и им предоставлялся «временный» директор. Сменить его можно было тогда, когда хотя бы один из учредителей получал долговременную чешскую визу. Теперь этого не требуется, иностранец-учредитель сразу же может стать директором. Аналогично с юридическим адресом, который обычно предоставляется новым компаниям только формально и временно для целей регистрации. Купив себе недвижимость, Вы можете перенести юридический адрес своей компании по месту покупки. Для смены директора и/или юридического адреса, а также других возможных изменений в фирме учредителям нужно пройти процедуру, подобную регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки (в частности, для того, чтобы стать директором – чешскую несудимость и несудимость в стране происхождения) и подать это в суд, дождаться новой справки из торгового реестра и внести необходимые изменения в налоговую регистрацию. Мы рекомендуем по возможности сделать все эти изменения одновременно. В случае необходимости мы окажем содействие в этой процедуре. Существует услуга по продаже готовых компаний, созданных специально для продажи, ей можно воспользоваться. Плюсами такого пути являются скорость (поскольку продаваемая компания уже записана в торговом реестре, Вам не нужно ничего ждать, и Вы сразу же можете осуществлять действия от ее имени), отсутствие забот по поиску «временного» юридического адреса и отсутствие необходимости складывать в банк уставной капитал. Минус – несколько более высокая цена. К тому же готовая фирма не избавляет Вас от необходимости лично присутствовать при подписании перевода фирмы и пройти последующую перерегистрацию по пункту 4. Тем не менее, это – неплохая возможность для тех, кто ценит время больше, чем деньги. Исходя из нашего опыта, мы рекомендуем бизнесменам из стран СНГ открывать свои фирмы в Праге. Сегодня Прага - бесспорный экономический лидер среди городов Чехии, международный культурный и туристический центр. Каждый год ее посещают около 10 млн. туристов, которые оставляют здесь более 400 млн. долларов. Это - столица с быстрым оборотом денег и широкими возможностями для завязывания деловых связей на высоких экономическом, финансовом и управленческом уровнях. Прага открывает практически неограниченные возможности по выгодному ведению всевозможных сфер бизнеса. В главном городе Чехии существует постоянный повышенный спрос на свежие идеи и пока еще не слишком плотная заполненность рынка, что дает возможность реализовать свои планы амбициозным и талантливым предпринимателям. Это - европейская столица, с оживленной деловой жизнью, где находятся чешские или восточно-европейские филиалы практически всех крупнейших компаний мира. Со временем они вполне могут стать Вашими партнерами. Созданные связи и партнерские отношения будут полезны Вам и для ведения бизнеса у себя на родине. 5. Список документом, необходимый нам для регистрации вашей фирмы.
1.Копия з/паспорта, сроком действия не менее 2 лет от каждого учредителя (заверение нотариуса не требуется). 2. Доверенностиь от всех учредителей фирмы (текст доверенности мы предоставим). 3. Справку о несудимости, по месту жительства (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Молдавия и т.д.) Справки из ряда стран мы может получить и за вас. 4. Заверенное от хранителя уставного капитала, о том, что он принял от всех учредителей сумму уставного капитала (текст заявления мы предоставим). 5. Несколько вариантов названия Вашей будущей фирмы. 6. Виды деятельности, на которые Вы хотели бы получить лицензии, либо по умолчанию мы включаем в уставной договор "максимальный" список. 7. Анкетные данные, прописка, девичья фамилия для тех, у кого она менялась (бланк анкеты мы предоставим).

Рекомендуемые объекты

Шикарный особняк 8+1 с наружным и внутренним бассейнами и большим участком в пос. Черношице, ул. Лесни

раздел: частные дома или виллы
состояние: после реконструкции
номер объекта: 15163

40 170 000 CZK вилла рядом с Прагой

Торговое помещение (76 м) в г. Брно, ул. Радницка

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 15162

16 500 000 CZK Торговое помещение в центре Брно

Квартира 3+КК (128 м2) с участком (138 м2), ул.Нусельска, Прага 4 - Нусле

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14766

9 976 510 CZK Квартира 3+КК (128 м2) с участком (138 м2), ул.Нусельска, Прага 4

Административно-торговый объект (2954 м2), ул.Длоуга, г.Усти над Лабем, Северная Чехия

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: новостройка
номер объекта: 15007

108 000 000 CZK Административно-торговый объект (2954 м2), ул.Длоуга, г.Усти над Лабем

Квартира 3+КК (129 м2), ул.Перуцка, Прага 2 - Винограды

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14137

14 500 000 CZK Квартира 3+КК, ул.Перуцка, Прага 2

Будущий ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1 - Нове Мнесто

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14004

37 851 000 CZK Ресторан (295,8 м2), ул.Оплеталова, Прага 1

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

По горячим следам

У полицейских есть понятие «раскрытие преступления по горячим следам». Смысл в том, что чем больше проходит времени между совершением преступления и проведением следственных действий, тем ниже шансы на раскрытие. Нечто подобное, как мы часто замечаем, происходит и при продаже или сдаче в аренду недвижимости. Чем больше проходит времени от первой публикации предложения, тем ниже шансы того, что объект удастся продать или сдать на хороших условиях. Разумеется, аналогия весьма условна. Однако, эффект «остывания» предложения имеет место. Для предложения объекта недвижимости на рынке существует счетное количество путей: интернет – специализированные поисковики, социальные сети и сайты агентств, наружная реклама (например, вывеска «Квартира на продажу» на фасаде), прямая адресная рассылка потенциальным покупателям или представляющим их агентствам, газетная и журнальная публикация … Пожалуй, все. Все эти каналы более или менее ограничены во времени. Потенциальные покупатели в поисках нужного варианта достаточно интенсивно и систематично просматривают интернет, агенты знакомятся с присылаемыми предложениями в течение нескольких дней, газеты и журналы люди читают только «свежие», а под окнами дома, на котором вывешено объявление о продаже квартиры ходят в общем каждый день одни и те же люди – жители или работники данного района. В результате в течение одной-двух недель с предложением знакомится основная масса потенциальных покупателей. И результат должен был бы проявиться в виде откликов и вопросов, из которых выкристаллизуется пара-тройка действительных претендентов. Да, можно рассчитывать на то, что однажды к соседям приедут в гости друзья из другого района или города, что потенциальный покупатель предлагаемой недвижимости начнет свои поиски только через пару месяцев после публикации предложения, случайно окажется на вашей улице или однажды сядет в самолет на рейс Москва-Прага, где от нечего делать начнет листать журнал с рекламой продажи нашей недвижимости … Действительно, иногда случается и такое, но, согласитесь, это не путь. Ни охотник, ни рыбак не рассчитывает на добычу или улов на основании веры в везение. Поэтому если потенциальные покупатели не проявляются в течение, максимум, первого месяца, шансы на их появление начинают уменьшаться примерно с той же скоростью, с какой уменьшаются с течением времени шансы на раскрытие преступления. Тут продавец должен задуматься: то ли он обращается со своим предложением недвижимости не к тем группам (не теми каналами), то ли само предложение обладает дефектами, главным из которых обычно является неадекватно высокая цена. Выяснить это достаточно просто: если есть звонки, мейлы и вопросы потенциальных покупателей, если есть просмотры, но нет реальной сделки – дело, очевидно, в самом предложении. Грубо говоря, мы предлагаем неликвид. Если же на предложение никто или почти никто не реагирует, то либо предложение плохое, либо оно почему-то проходит мимо потенциальных покупателей. На наш взгляд, интернет (в Чехии есть 1-2 крупных поисковика, которыми пользуются все и всегда), реклама на самой недвижимости (некоторые агентства также используют уличную рекламу в данном районе) и адресная рассылка в значительной степени покрывают аудиторию потенциальных покупателей или арендаторов. Все остальное носит вспомогательный характер. Поэтому за редким исключением (действительно некоторые объекты недвижимости настолько специфичны, что клиента на них нужно дожидаться иногда и годы) объяснение, что предложение не встречается с целевой аудиторией, не срабатывает. Проблему скорее всего нужно снова искать в самом предложении, прежде всего, в цене. Правда, поскольку владелец недвижимости обычно рассматривает коррекцию цены как последнее средство, агентам приходится идти на различные уловки и изменения в стратегии презентации. Так, например, некоторые маклеры, видя, что предложение не вызывает реакции, намеренно удаляют его и через некоторое время публикуют снова как «новое». Из сказанного также следует, что с теми появившимися потенциальными покупателями (обычно их количество составляет 1-3) продавец должен вести себя «правильно». Не надо думать, как герой одного старого анекдота, что «тот, кто мои помидоры купит, спит еще» или, как герой другого анекдота, который эмигрировал в Америку с мыслью, что «там деньги на земле валяются», а увидев в аэропорту на полу доллар, сказал «не с первого же дня работать». Не стоит также думать, что «что-то быстро откликнулись, наверное, я продешевил». Если предложение разумное, покупатель (арендатор) должен в большинстве случаев найтись достаточно быстро. И чем дольше его нет, тем более задумчивым и беспокойным следует быть продавцу. Чем больше проходит времени, тем шансы на хорошую сделку меньше. Ибо если потенциальные покупатели видят «висящее» неделю за неделей и месяц за месяцем предложение, ничего хорошего это не приносит … В общем продавать или сдавать нужно «по горячим следам».

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.