Процедура сделки

Процедура совершения сделки покупки недвижимости начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене. Некоторые маклеры используют практику внесения окончательного ответственного письменного предложения. Если продавец на него согласится, покупатель обязан объект купить, иначе предусмотрены штрафные санкции. Выбрав объект, покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением представителю продавца (продающему маклеру) залога. Одновременно сторонами подписывается соответствующий резервационный договор, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора. Залог обычно составляет от 5% до 10% стоимости сделки. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. К сожалению, сложившаяся практика работы риэлторских агентств обычно не предусматривает аналогичных санкций по отношению к продавцу: если продавец откажется заключать с Вами сделку (например, найдет более выгодного покупателя), то Вам просто вернут залог. Впрочем, за этот пункт в договоре можно побороться, что мы и делаем. Вообще, резервационный договор – это достаточно серьезный и невыгодный для покупателя документ. Мы рекомендуем не торопиться подписывать его, не посоветовавшись с юристом и отработав тщательно его текст. Естественно, и спешить вносить залог без соответствующих гарантий не стоит, можно остаться и без залога, и без недвижимости, и без возможности добиваться своих прав судебным путем. Реально сделка может состояться, когда: а) будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель (в случае, если покупка совершается на юридическое лицо), б) покупатель должен располагать всей суммой для оплаты. Если часть денег предоставляется банком в виде ипотечного кредита, то между договором резервации и собственно купчей появляется еще так называемый "договор о будущем договоре". Это - промежуточный документ, который обязывает продавца и покупателя, но предусматривает и действия и условия банка. Обычно по договору о будущем договоре покупатель уже полностью платит свою часть оплаты (без этого банк не будет выплачивать кредитные деньги). Как правило, сделка осуществляется так, что продавец и покупатель подписывают у нотариуса основной договор купли-продажи. Одновременно покупатель складывает деньги нотариусу на хранение. Для хранения денег между сторонами и нотариусом составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги продавцу или вернет покупателю. Хранение денег у нотариуса может быть заменено хранением денег у адвоката, на счету продающего агентства (это - обычная практика, поскольку в таком случае хранение бесплатно) или банковской ячейкой - это зависит от договоренности сторон. Но в любом случае услуга по хранению денег платная, кто и в какой пропорции ее оплачивает, определено основным договором и договором хранения. Договор купли-продажи недвижимости, соответствующее заявление в кадастр недвижимости и другие, нужные для изменения записи владельца, документы подаются в кадастр по месту нахождения объекта. Подготовкой всех документов обычно занимается продающее агентство. Маклер передает проекты всех документов продавцу и покупателю (их юристам) на согласование. Сделка считается состоявшейся, когда произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости, и в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Процесс записи в кадастре может занимать до 1-1,5 месяцев (по закону - до 30 дней, в реальности от 2-3 до 5-6 недель в зависимости от того, в каком именно кадастральном управлении подается заявление - в Праге, где сделок относительно много, это длится дольше, в регионах с меньшей активностью на рынке недвижимости процесс записи может занимать и менее двух недель). Сразу после получения заявления об изменениях в записи кадастр блокирует объект для любых других изменений. В случае кооперативной собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство в кооперативе, процесс происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и обязанностей с продавца на покупателя (что может занимать день-два). В случае долевой собственности, а также в случаях продажи недвижимости в виде передачи покупателю 100% долей владеющей компании сделка состоится тогда, когда покупатель будет записан местным судом в качестве компаньона компании-владельца. Этот процесс может занимать 2-4 недели. После этого (если договором купли-продажи не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол, который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п. Далее новый владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью услуг (электричество, газ, вода, телефон и т.п.), заключить новый договор страхования и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость. Последнее (регистрация в налоговой) делается до 30 января следующего после покупки года. Связано это с тем, что налог на недвижимость оплачивается всегда на текущий год вперед (к концу мая), поэтому новый владелец будет платить налог уже только в мае следующего за датой покупки года. Декларацию, поданную раньше (например, сразу после сделки), налоговые обычно возвращают с просьбой подать ее в период между 1 и 30 января следующего года.

Рекомендуемые объекты

Квартира 3+КК (117 м2) с балконом класса ЛЮКС, ул.На Венечку, Прага 5 - Смихов

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 14656

15 500 000 CZK Квартира 3+КК (117 м2) с балконом класса ЛЮКС, ул.На Венечку, Прага 5

Девелоперский проект - многоквартирный дом (2368 м2), ул.Варшавска, Прага 2

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: требуется капитальная реконструкция
номер объекта: 14648

133 900 000 CZK Девелоперский проект - доходный дом (2368 м2), ул.Варшавска, Прага 2

Загородная усадьба (3577 м2) в пос. Рачице, область Литомнержице

раздел: загородные резиденции
состояние: после реконструкции
номер объекта: 10847

9 900 000 CZK Стильный хутор после реконструкции

Дом класса ЛЮКС (284 м2) с участком (330 м2), Намнести Кинских, Прага 5 - Мала Страна

раздел: частные дома или виллы
состояние: новостройка
номер объекта: 14579

55 000 000 CZK Дом класса ЛЮКС (284 м2) с участком (330 м2), Намнести Кинских, Прага 5

Помещение под ресторан, Прага 2 - Винограды, ул.Ходска

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 13091

8 990 000 CZK Помещение под ресторан, Прага-Винограды

Квартира 2+КК/Т (89 м2) Прага 5 – Андел, ул. Надражни

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 14510

8 900 000 CZK Красивая квартира 2+КК в Прага 5- Андел

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Клиент всегда прав?

По роду деятельности (помощь в поиске, покупке, последующем использовании и/или продажи недвижимости в Чехии) мы представляем интересы клиентов – покупателей и инвесторов. Иногда в присутствии клиента, иногда – за глаза. При этом нам часто приходится иметь дело с коллегами –представителями другой стороны. Зачастую среди них попадаются такие, которые, в первую очередь, преследуют свои собственные интересы. Таких «помощников» мы вообще не будем обсуждать, тут можно лишь посочувствовать тем, кто их нанял. Сложнее, однако, обстоит дело с теми, кто искренне считает, что «действовать в интересах клиента» означает твердо следовать его инструкциям, пожеланиям и даже капризам. Мы не раз наблюдали, как излишнее старание отстоять интересы клиента становится контрпродуктивным и приводит к неблагоприятному результату. То есть, клиент идет со своим представителем заключить сделку, а в результате усилий и действий представителя (и, конечно, самого клиента) сделка срывается. Поскольку исполнять капризы клиента и действовать в интересах клиента – это часто несовпадающие цели. И тут мы ставим под сомнение расхожее утверждение, что «клиент всегда прав». То, что клиент считает для себя правильным и наилучшим вовсе не обязано соответствовать его интересам. Клиент – не всеведущ, он может заблуждаться, может неправильно оценивать ситуацию и местную специфику, некритично и некорректно переносить в новые условия свой прежний (не всегда применимый в данном случае) опыт, опираться на ошибочные представления и т.п. Причем это касается не только сути дела, но и стиля поведения, навыков коммуникации или построения межличностных отношений. Тут-то и нужен такой помощник, который и клиенту разъяснит контекст происходящего, и смягчит по отношению к контрагентам его неуместные проявления. Но такой подход – действовать в интересах клиента, но не слепо идти у него на поводу – требует от помощника совершенно особой квалификации. Можно сказать, что помощник в таком случае должен понимать интересы клиента лучше самого клиента. На самом деле при определенном опыте, интеллектуальном уровне и моральной зрелости это не так уж сложно, как может показаться. Достаточно руководствоваться, во-первых, принципом «чтобы потом не пожалеть» (т.е. понимать, что в случае проблем клиент скорее будет винить помощника, чем самого себя), во-вторых, всегда помнить, что «честность – лучшая политика» (т.е. лучше заранее обратить внимание клиента на все возможные негативные стороны как самой сделки (объекта, условий и т.п.), так и принимаемых в ее рамках решений, в-третьих, не терять целостное видение ситуации и перспективы и помогать самому клиенту выходить за пределы свой собственной (по определению ограниченной) точки зрения. Ну, и наконец, руководствоваться общечеловеческими принципами морали, порядочности и уважения ко всем участникам, они – общечеловеческие принципы – не подведут.

 

...узнать больше.

инвестиции

Инфляционное повышение аренды

Один раз в год примерно в феврале-марте Чешское статистическое управление публикует официальные данные о мере инфляции за прошлый год. Инфляция выражена в процентах. Этот показатель является инструментом для коррекции цены аренды, выраженной в чешских кронах. Правда, в последние годы инфляция составляет менее 1% в год (то 0,4%, то 0,6%), поэтому многие владельцы недвижимости с таким незначительным повышением аренды предпочитают не связываться, особенно, если арендатор платит аккуратно и не создает проблем. Не решают этот вопрос и те, у кого договора аренды квартир, частных домов или коммерческих объектов заключены на фиксированный относительно короткий срок 1-2 лет. Тем не менее, повышение цен аренды в связи с инфляцией предусмотрено законом. У арендаторов квартир, которые ранее назывались «защищенными», т.е. в свое время квартиры в аренду им предоставило государство (муниципалитет), а потом дома с этими квартирами и находящимися там жильцами в результате реституций или приватизаций перешли в частные руки, домовладельцу вообще нельзя менять установленную договором цену аренды в одностороннем порядке, это может произойти только в результате обоюдного соглашения сторон или в рамках официально объявленной инфляции. Инфляционное повышение аренды активно практикуется также у коммерческих помещений. Тут в зависимости от искусности фирмы-арендатора могут применяться более сложные формулы расчета новой цены (например, если учитывать инфляцию только некоторых месяцев года, повышать аренду только на часть инфляции и т.п.). Важно понимать, что данные о прошлогодней инфляции публикуются уже в течение актуального года (как уже говорилось, обычно в конце зимы-начале весны), поэтому соглашение или одностороннее извещение о повышении аренды на текущий год действует и на уже прошедшие первые месяцы года. Соответственно арендатор должен не только ближайший арендный платеж сделать на новую сумму, но и доплатить задним числом на предыдущие месяцы нового года. В тех же немногих случаях, когда цена аренды выражена в другой валюте, чем чешская крона, аналогично применяются данные соответствующей огранизации, например, для евро - данные Евростата. Вероятно, излишне напоминать, что правила повышения аренды в связи с инфляцией должны быть отчетливо прописаны в договоре аренды.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.