Процедура сделки
Процедура совершения сделки покупки недвижимости начинается с момента, когда выбран подходящий объект для покупки и завершены переговоры об окончательной цене. Некоторые маклеры используют практику внесения окончательного ответственного письменного предложения. Если продавец на него согласится, покупатель обязан объект купить, иначе предусмотрены штрафные санкции.
Выбрав объект, покупатель демонстрирует серьезность своих намерений внесением представителю продавца (продающему маклеру) залога. Одновременно сторонами подписывается соответствующий резервационный договор, в котором должны быть максимально подробно изложены все условия будущей сделки, условия возможного отказа от сделки и санкции на случаи нарушения резервационного договора.
Залог обычно составляет от 5% до 10% стоимости сделки. В случае последующего отказа клиента от сделки залог не возвращается. К сожалению, сложившаяся практика работы риэлторских агентств обычно не предусматривает аналогичных санкций по отношению к продавцу: если продавец откажется заключать с Вами сделку (например, найдет более выгодного покупателя), то Вам просто вернут залог. Впрочем, за этот пункт в договоре можно побороться, что мы и делаем.
Вообще, резервационный договор – это достаточно серьезный и невыгодный для покупателя документ. Мы рекомендуем не торопиться подписывать его, не посоветовавшись с юристом и отработав тщательно его текст. Естественно, и спешить вносить залог без соответствующих гарантий не стоит, можно остаться и без залога, и без недвижимости, и без возможности добиваться своих прав судебным путем.
Реально сделка может состояться, когда:
а) будет фактически зарегистрирована фирма-покупатель (в случае, если покупка совершается на юридическое лицо),
б) покупатель должен располагать всей суммой для оплаты.
Если часть денег предоставляется банком в виде ипотечного кредита, то между договором резервации и собственно купчей появляется еще так называемый "договор о будущем договоре". Это - промежуточный документ, который обязывает продавца и покупателя, но предусматривает и действия и условия банка. Обычно по договору о будущем договоре покупатель уже полностью платит свою часть оплаты (без этого банк не будет выплачивать кредитные деньги).
Как правило, сделка осуществляется так, что продавец и покупатель подписывают у нотариуса основной договор купли-продажи. Одновременно покупатель складывает деньги нотариусу на хранение. Для хранения денег между сторонами и нотариусом составляется отдельный договор о хранении денег, в котором определены условия, при которых нотариус выплатит деньги продавцу или вернет покупателю.
Хранение денег у нотариуса может быть заменено хранением денег у адвоката, на счету продающего агентства (это - обычная практика, поскольку в таком случае хранение бесплатно) или банковской ячейкой - это зависит от договоренности сторон. Но в любом случае услуга по хранению денег платная, кто и в какой пропорции ее оплачивает, определено основным договором и договором хранения.
Договор купли-продажи недвижимости, соответствующее заявление в кадастр недвижимости и другие, нужные для изменения записи владельца, документы подаются в кадастр по месту нахождения объекта.
Подготовкой всех документов обычно занимается продающее агентство. Маклер передает проекты всех документов продавцу и покупателю (их юристам) на согласование.
Сделка считается состоявшейся, когда произведена соответствующая запись в кадастре недвижимости, и в этот момент нотариус выдает деньги продавцу. Процесс записи в кадастре может занимать до 1-1,5 месяцев (по закону - до 30 дней, в реальности от 2-3 до 5-6 недель в зависимости от того, в каком именно кадастральном управлении подается заявление - в Праге, где сделок относительно много, это длится дольше, в регионах с меньшей активностью на рынке недвижимости процесс записи может занимать и менее двух недель). Сразу после получения заявления об изменениях в записи кадастр блокирует объект для любых других изменений.
В случае кооперативной собственности, где предметом сделки является не объект недвижимости, а членство в кооперативе, процесс происходит гораздо быстрее – достаточно, чтобы правление кооператива своей печатью и подписью подтвердило перевод членских прав и обязанностей с продавца на покупателя (что может занимать день-два). В случае долевой собственности, а также в случаях продажи недвижимости в виде передачи покупателю 100% долей владеющей компании сделка состоится тогда, когда покупатель будет записан местным судом в качестве компаньона компании-владельца. Этот процесс может занимать 2-4 недели.
После этого (если договором купли-продажи не предусмотрено иначе) объект передается фактически, о чем составляется соответствующий протокол, который включает в себя, в частности, запись показаний счетчиков, перепись движимого имущества, количество ключей и т.п.
Далее новый владелец должен перевести на себя (перезаключить) договора на поставку связанных с недвижимостью услуг (электричество, газ, вода, телефон и т.п.), заключить новый договор страхования и зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве плательщика налога на недвижимость. Последнее (регистрация в налоговой) делается до 30 января следующего после покупки года. Связано это с тем, что налог на недвижимость оплачивается всегда на текущий год вперед (к концу мая), поэтому новый владелец будет платить налог уже только в мае следующего за датой покупки года. Декларацию, поданную раньше (например, сразу после сделки), налоговые обычно возвращают с просьбой подать ее в период между 1 и 30 января следующего года.
