Новости из Чехии
Прогноз: цены на вторичом рынке недвижимости в Чехии заметно снизятся в первой половине 2023 г.2022-11-15 15:18:43
Если верить анализу и прогнозу группы EHS, цены недвижимости на вторичном рынке активно снижаются, и к середине следующего года этот процесс может в некоторых регионах достичь 25-30%.
Правда, тут ключевое слово - "регион", в Праге по этим данным снижение будет настолько символическим (в единицах процентов), что нужно скорее говорить о прекращении роста и легкой коррекции. Но в областях с относительно низкой покупательной способностью, к которым сегодня в первую очередь относятся север (Устецкий край), восток (Моравско-Силезский край) и область Карловых Вар (тут ситуация специфическая и связана с курортом и отливом из него русскоязычной публики и капитала) действительно цены снижаются очень заметно. В большинстве же областей Чехии за пределами Праги следует ожидать в среднем 10-15% снижения уровня цен.
В связи с этим хочется сделать несколько комментариев.
Во-первых, мы уже неоднократно говорили, что статистические данные (тем более основанные на них прогнозы и ожидания) - вещь достаточно предательская, и работать со статистикой следует очень осторожно. Это касается всех аспектов, начиная с источников статистических данных и кончая применением обобщенных статистических выводов к конкретным предложениям и случаям. Можно согласиться с тем, что если на уровне цен предложений увидеть реальное положение дел не очень просто, то при рассмотрении данных фактических сделок в кадастре тенденция снижения цен видна. Это говорит нам о том, что инициатива на рынке недвижимости сегодня перешла от продавцов к покупателям, и торговаться стоит.
Но даже разбивка по регионам или отдельным городам дает весьма обобщенную картину, всюду есть как малоинтересные районы, так и очень привлекательные, и ценообразование в них происходит и будет происходить совершенно по-разному.
Во-вторых, важно понимать, что именно является факторами, дайствующими на снижение цен недвижимости. Сегодня все в качестве главного из них называют относительно высокие ставки ипотечного кредитования (выросшие за последний год примерно втрое). Но ведь это лишь означает, что проблемы спроса касаются только определенных видов недвижимости (скажем так - "эконом-класса"), где покупательная способность очень чувствительна к изменению ставки с 2-2,5% на 6-7%. Более финансово крепкие и платежеспособные группы покупателей снижение спроса едва ли существенно затронет.
И тут (в-третьих) мы подходим к самому главному: то, что для кого-то является проблемой, для другого является шансом. Следовательно, для инвесторов (пожалуй, впервые после последнего финансового кризиса 2008-2010 гг.) открывается окно возможностей для выгодных покупок. Ведь даже самые мрачные пессимисты признают тот факт, что в долговременной перспективе цены недвижимости все равно будут расти, и инвестиции в недвижимость (если, конечно, они делаются с умом) остаются надежным, перспективным и достаточно доходным вложением. Тем более, что параллельно с временным охлаждением рынка купли-продажи жилой недвижимости бурно перегревается рынок ее аренды.
Позволим себе еще пару замечаний.
В настоящее время следует четко различать функционирование первичного и вторичного рынков. Пространство ценового маневра на первичном рынке весьма сильно ограничено целым рядом факторов: ценами строительных материалов, фиксированными обязательствами девелоперов перед кредитующими банками, повышенными требованиями к энергосбережению новых объектов и т.п. Поэтому здесь ожидать заметного снижения цен пока что не приходится. Скорее девелоперы будут делать какие-то акции для оживления спроса типа "бесплатного парковочного места", "ваучера на оборудование квартиры", улучшения стандарта отделки или - наоброт - продажи новых квартир без финальной отделки и т.п. На вторичном же рынке у продавцов гораздо больше свободы и гибкости в ценообразовании. Поэтому для инвесторов сегодня может представлять интерес именно вторичный рынок.
Мы вовсе не склонны считать главным фактором изменения соотношения между спросом и предложением на рынке и следующим за этим снижением цен недвижимости именно ставки ипотек. На наш взгляд, не менее важными факторами являются, например, чувство неопределенности и страх будущего, которые снижают желание населения брать на себя долговременные обязательства, высокие цены энергии, обременяющие семейные бюджеты, и не в последнюю очередь отток с рынка российской публики. Последнее действует не только на стороне спроса (трудности финансирования покупки, получения долговременного статуса и даже невозможность открытия банковского счета), но и на стороне предложения. Ведь если россиянин физически не может приехать в свою квартиру, не может платить за ее содержание, не имеет возможности воспользоваться доходом от аренды или поставлен перед необходимостью немедленно погасить ипотечный кредит, ему ничего другого не остается, как только быстро от такого актива избавиться. Думается, именно поэтому Карловы Вары сегодня являются одним из регионов с наибольшим снижением цен.
Ценовые турбуленции касаются не только рынка жилья, но и коммерческой недвижимости. И здесь главными факторами являются не столько высокие кредитные ставки, сколько неуверенность в светлом экономическом будущем арендаторов (особенно это касается сферы питания, но и производства, туризма, промтоварной торговли и услуг), убийственно высокие цены энергии и отток российского капитала. В то же время, на наш взгляд, существенно возрастает привлекательность таких объектов как доходные дома (см. выше про рост рынка аренды жилья).
Еще одним немаловажным фактором снижения спроса на недвижимость является сегодняшняя высокая инфляция. На ее фоне любая стандартная доходность от аренды (от 3-4% у жилья до 6-7% у коммерческих помещений) делается в глазах инвестора экономически бессмысленной. Однако, с другой стороны хранение денег на пусть даже депозитных счетах выглядит еще более бессмысленным, инфляция безжалостно пожирает сбережения. С этой точки зрения долговременное вложение в ликвидный, приносящий арендный доход и в будущем растущий в цене актив - совсем не такая уж плохая мысль.
И наконец многие аналитики сходятся в том, что открывшееся сегодня для инвесторов в недвижимость окно возможностей не будет слишком долгим. Спор идет лишь о том, продлится ли эта привлекательная ситуация примерно до середины 2023 года, или же стабилизация рынка начнется ближе к концу следующего года.
В итоге можно сказать, что сегодняшнее заметное снижение спроса и цен на рынке недвижимости Чехии представляет собой интересную, весьма привлекательную и ограниченную во времени возможность для инвесторов.
Ссылки по теме:
Последние 20 и одна новость:
