Регистрация чешской фирмы

Для владения недвижимостью в Чехии иностранцу необходимо быть учредителем чешской компании. Как правило, наиболее удобной юридической формой компании является товарищество с ограниченной ответственностью (по-чешски «s.r.o.»). Регистрация проходит в несколько этапов. 1. Подготовка регистрационных документов. На этом этапе учредителями определяются все реквизиты будущей компании – название, состав учредителей и их долей (максимальное количество компаньонов «s.r.о.» - 20, минимальный размер доли – 20 тыс. крон), размер уставного капитала (минимум для «s.r.о.» - 200 тыс. крон), виды деятельности, юридический адрес, имя первого директора и т.д. Все это фиксируется в учредительном договоре и протоколе учредительного собрания, которые подписываются всеми учредителями в присутствии нотариуса. Одновременно у нотариуса заверяются еще сопутствующие формальные документы. Некоторые документы подписывает только директор фирмы (например, заявление в суд о регистрации). Уставной капитал в чешских кронах складывается в один из чешских банков. К этому добавляются документы, подтверждающие право компании пользоваться юридическим адресом, справка о несудимости директора, документ об оплате гос.пошлины и т.п., и все это подается в суд. Если компания создается не только с целью приобретения недвижимости, но и для осуществления одного или нескольких видов деятельности, записанных в учредительном договоре, то перед подачей заявления в суд необходимо получить в предпримательском управлении хотя бы одну лицензию на предпринимательскую деятельность (по-чешски «живностенски лист»). Для этого нужно дополнительно «назначить» на каждую лицензию ответственное лицо (им может быть и учредитель, и директор), которое выполняет общие и специфические требования (если таковые для данной деятельности установлены). В случае же регистрации фирмы для покупки недвижимости достаточно указать в качестве деятельности «аренду жилых и нежилых помещений», для которой не требуется получать лицензию. 2. Регистрация в суде и запись в торговом реестре. В течение нескольких недель суд рассматривает предложенные ему документы и, если не требуется что-то исправить или дополнить, записывает компанию в реестр. Фирме присваивается уникальный идентификационный номер («ИЧО»), и из торгового реестра можно получить официальную справку о существовании компании с соответствующими реквизитами. С этого момента компания считается существующей (вообще-то некоторые действия от имени компании можно призводить уже после подписания учредительных документов, но фактически компания считается существующей, когда она записана в реестре и имеет идентификационный номер). 3. Налоговая регистрация. После того, как компания зарегистрирована, нужно сделать еще две вещи. Во-первых, нужно открыть в банке текущий счет и перевести на него уставной капитал. С этого момента деньгами можно пользоваться – снять их, перевести на другой счет или использовать для оплаты недвижимости. Во-вторых, нужно немедленно зарегистрироваться в налоговой инспекции и получить налоговый номер («ДИЧ»). После этого, компания считается полностью прошедшей цикл регистрации. Поскольку на 2 и 3 этапе от имени компании выступает директор или официально уполномоченное им лицо (например, адвокат), присутствие и участие учредителей не требуется. 4. Смена директора и юридического адреса. Последний этап – неформальный, но очень важный. Еще недавно в момент создания компании учредители-иностранцы не имели права быть директорами (компания может иметь несколько директоров), и им предоставлялся «временный» директор. Сменить его можно было тогда, когда хотя бы один из учредителей получал долговременную чешскую визу. Теперь этого не требуется, иностранец-учредитель сразу же может стать директором. Аналогично с юридическим адресом, который обычно предоставляется новым компаниям только формально и временно для целей регистрации. Купив себе недвижимость, Вы можете перенести юридический адрес своей компании по месту покупки. Для смены директора и/или юридического адреса, а также других возможных изменений в фирме учредителям нужно пройти процедуру, подобную регистрации – подписать у нотариуса соответствующие документы об изменениях, предоставить нужные справки (в частности, для того, чтобы стать директором – чешскую несудимость и несудимость в стране происхождения) и подать это в суд, дождаться новой справки из торгового реестра и внести необходимые изменения в налоговую регистрацию. Мы рекомендуем по возможности сделать все эти изменения одновременно. В случае необходимости мы окажем содействие в этой процедуре. Существует услуга по продаже готовых компаний, созданных специально для продажи, ей можно воспользоваться. Плюсами такого пути являются скорость (поскольку продаваемая компания уже записана в торговом реестре, Вам не нужно ничего ждать, и Вы сразу же можете осуществлять действия от ее имени), отсутствие забот по поиску «временного» юридического адреса и отсутствие необходимости складывать в банк уставной капитал. Минус – несколько более высокая цена. К тому же готовая фирма не избавляет Вас от необходимости лично присутствовать при подписании перевода фирмы и пройти последующую перерегистрацию по пункту 4. Тем не менее, это – неплохая возможность для тех, кто ценит время больше, чем деньги. Исходя из нашего опыта, мы рекомендуем бизнесменам из стран СНГ открывать свои фирмы в Праге. Сегодня Прага - бесспорный экономический лидер среди городов Чехии, международный культурный и туристический центр. Каждый год ее посещают около 10 млн. туристов, которые оставляют здесь более 400 млн. долларов. Это - столица с быстрым оборотом денег и широкими возможностями для завязывания деловых связей на высоких экономическом, финансовом и управленческом уровнях. Прага открывает практически неограниченные возможности по выгодному ведению всевозможных сфер бизнеса. В главном городе Чехии существует постоянный повышенный спрос на свежие идеи и пока еще не слишком плотная заполненность рынка, что дает возможность реализовать свои планы амбициозным и талантливым предпринимателям. Это - европейская столица, с оживленной деловой жизнью, где находятся чешские или восточно-европейские филиалы практически всех крупнейших компаний мира. Со временем они вполне могут стать Вашими партнерами. Созданные связи и партнерские отношения будут полезны Вам и для ведения бизнеса у себя на родине. 5. Список документом, необходимый нам для регистрации вашей фирмы.
1.Копия з/паспорта, сроком действия не менее 2 лет от каждого учредителя (заверение нотариуса не требуется). 2. Доверенностиь от всех учредителей фирмы (текст доверенности мы предоставим). 3. Справку о несудимости, по месту жительства (Россия, Украина, Беларусь, Казахстан, Молдавия и т.д.) Справки из ряда стран мы может получить и за вас. 4. Заверенное от хранителя уставного капитала, о том, что он принял от всех учредителей сумму уставного капитала (текст заявления мы предоставим). 5. Несколько вариантов названия Вашей будущей фирмы. 6. Виды деятельности, на которые Вы хотели бы получить лицензии, либо по умолчанию мы включаем в уставной договор "максимальный" список. 7. Анкетные данные, прописка, девичья фамилия для тех, у кого она менялась (бланк анкеты мы предоставим).

Рекомендуемые объекты

Новая квартира 4+кк (124 м2) в Праге 6 – Бубенеч, ул. Волкерова

раздел: квартиры
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18105

25 900 000 CZK

Квартира 3 + кк/Б/Г (88 м2) в закрытой резиденции в г. Плзень, ул. Паллова

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 18076

7 200 000 CZK

Доходный дом (1669 м2) в г.Теплице на улице 28.ржийна

раздел: объекты для коммерческого использования
состояние: после реконструкции
номер объекта: 18067

39 000 000 CZK Доходный дом (1669 м2) в г.Теплице на улице 28.ржийна
15 500 000 CZK Двухуровневый пентхаус 5+КК (396 м2) с террасой в новостройке, г.Плзень (Западная Чехия), ул.Бенишкова

Квартира 2+КК (69 м2) с балконом в г.Плзень (Западная Чехия) на ул.Шафаржиковы сады

раздел: квартиры
состояние: новостройка
номер объекта: 17897

5 110 000 CZK Квартира 2+КК (69 м2) с балконом в г.Плзень (Западная Чехия) на ул.Шафаржиковы сады

Историческая вилла (387 м2) в Праге 4 (Крч) на ул.У Сполеченске заграды

раздел: частные дома или виллы
состояние: требуется частичная реконструкция
номер объекта: 16887

27 400 000 CZK Историческая вилла (387 м2) в Праге 4 (Крч) на ул.У Сполеченске заграды

Комментарии эксперта

из опыта риэлтора

Некоторые обязанности при продаже недвижимости

Если вы думаете, что, продав недвижимость в Чехии, можно о ней забыть, вы ошибаетесь. Хотя продавцу недвижимости не нужно (как это было раньше) подавать декларацию по налогу с продажи, у него остаются некоторые обязанности. 1. Хотя договор страхования недвижимости автоматически прекращает свое действие при переходе недвижимости новому владельцу, страховая компания об этом факте не знает. Поэтому, ее нужно после продажи известить письмом, приложив к нему подтверждающий факт продажи документ (лучше всего, уведомление из кадастра о проведении новой записи) и потребовать возврат неиспользованной части страховки. Кроме возврата части страховых денег вы, таким образом, защитите себя от ситуации, когда страховая автоматически предпишет вам оплату на следующий год, а в случае ее неоплаты будет ее всячески добиваться. 2. Продав недвижимость, вы также не обязаны больше платить за нее налог на недвижимость. Однако, как ни странно, налоговая этого не знает. Следовательно, нужно налоговую об этом известить. Мы уже раньше об этом писали. Если же у вас в собственности несколько объектов недвижимости, а продали вы лишь некоторые из них, нужно снова подать декларацию с новыми данными. 3. Не исключено, что коммунальные услуги по проданному объекту оплачивались вами формой постоянного приказа, инкассо со счета или т.н. SIPO (системой интегрированных платежей). В таком случае желательно не забыть эти приказы или разрешения прямого инкассо отменить у себя в банке.

 

...узнать больше.

инвестиции

Экономический смысл инвестиций в реконструкцию недвижимости

Для любого инвестора в недвижимость является привлекательной возможность извлечения из объекта добавленной стоимости. Но при рассмотрении конкретных предложений покупки недвижимости под реконструкцию (перестройку, расширение, перепланировку и т.п.) возникают обычно два вопроса: - где гарантия, что дополнительные вложения в ремонт сделают будущую цену недвижимости такой, чтобы она с прибылью покрывала сумму расходов на приобретение и ремонт? - сколько времени я буду возвращать в виде аренды только вложения в реконструкцию? Понятно, что первый вопрос задается при «девелоперском» подходе (купить, отремонтировать, продать с прибылью), второй – при более долговременном и консервативном подходе (купить, отремонтировать, сдать в аренду, в будущем продать). И зачастую поиск ответов на эти вопросы приводит к тому, что предложение отбрасывается инвестором как слишком рискованное и непрозрачное. Приведем ниже пару конкретных примеров того, что ответ на эти вопросы можно искать под несколько другим углом зрения. Все «имена и названия» изменены, но все цифры правдивы. Пример 1. Инвестор приобрел достаточно большой полифункциональный (торговые, офисные и жилые помещения) доходный дом в среднем по величине и значению городе Чехии за 33 млн. крон. В здании среди прочего был пустующий офис 67 м2, который инвестор решил переделать в квартиру (т.е. оборудовать кухню и санузел, перепланировать помещение под удобство жилья, полностью заменить электропроводку, сделать новые полы и потолки и т.п.). Инвестиция на реконструкцию составила около 350 тыс. крон, т.е. чуть более 1% от общей цены здания. После реконструкции новая квартира была сдана в аренду за 9,5 тыс. крон в месяц. Можно сказать: вложение инвестора в ремонт квартиры будет возвращаться ему 36 месяцев, только через 3 года оно начнет приносить прибыль. Но можно посмотреть на эти цифры иначе. Арендный доход всего здания до этой сдачи квартиры в аренду составлял около 177 тыс. крон. Таким образом, отремонтированная квартира добавила к доходу 5%. Еще раз: дополнительно вложено было 1%, достигнутое увеличение арендного дохода – 5%. Пример 2. Другой инвестор приобрел в подобном по величине и значению городе многоквартирную виллу (8 квартир) за 13,5 млн. крон. В момент приобретения дом приносил доход в размере 680 тыс. крон в год (57 тыс. в месяц). Среди прочего, там была одна большая квартира, которая сдавалась в аренду за 10 тыс. крон в месяц. Инвестор расторг договор аренды этой квартиры и занялся ее капитальным ремонтом с разделением на 2 квартиры меньшей площади. Расходы на ремонт составили примерно 1,2 млн. крон, т.е. около 9% первоначальной инвестиции. В результате каждая из двух возникших новых квартир была сдана в аренду за примерно 10 тысяч крон. Следовательно, арендный доход вырос с 57 тысяч в месяц до 67 тыс. крон или с 680 тыс. крон в год до 800 тыс. крон, т.е. на 17%. Дополнительная инвестиция в объеме 9% дала прирост дохода на 17%. Пример 3. Инвестор приобрел частный дом в крупном краевом центре Чехии за 6,5 млн. крон. Состояние его было таково, что «без слез не взглянешь». Правда, район для жизни вполне подходящий – зеленый, популярный, без панельной застройки и проблемных обитателей. Инвестор в настоящий момент заканчивает тотальную реконструкцию (от первоначального дома остались только внешние стены и крыша) и доделывает там три двухкомнатные квартиры. Объем вложений в ремонт составил около 3 млн. крон. Сейчас дом выставлен на продажу за 12 млн. крон, т.е. прибыль должна составить около 25% на вложенный капитал. В пересчете на годовую доходность (весь цикл никак не занял более 2 лет) это составит не менее 12% годовых. Если покупатель дома сдаст эти квартиры в аренду, он будет получать примерно 4,5% годовых (что для дохода от аренды квартир в Чехии – более чем приемлемый экономический результат). На этих примерах мы хотим показать, что дополнительные инвестиции в улучшение и развитие недвижимости способны давать существенно больший эффект на стороне доходов, чем рост расходной части. Безусловно, любой такой проект связан не только с дополнительными затратами, но и с дополнительными рисками, трудом и усилиями, тщательным расчетом и проектированием, но экономический смысл во всем этом безусловно есть. Последний же пример говорит о том, что и будущая стоимость улучшенного объекта в результате таких дополнительных вложений возрастает непропорционально затратам. Ведь для любого будущего более консервативного инвестора и повышенный арендный доход, и отсутствие необходимости собственного труда и собственных дополнительных затрат является легитимным обоснованием более высокой цены объекта.

 

...узнать больше.

Цены, статистика и другие цифры

Эволюция цен жилья в Чехии и в Европе

Мы часто повторяем как мантру один и тот же тезис: несмотря на возможные колебания, взлеты и падения цены недвижимости в долговременной перспективе всегда растут. Сейчас есть возможность подтвердить эту мысль статистическими данными, опубликованными самыми авторитетными источниками – Чешским статистическим управлением и Евростатом. За период от 2000 года до конца марта 2017 года цены квартир на вторичном рынке в Чехии (в целом) выросли на 136% (!). Цены частных домов выросли почти вдвое, а цены строительных участков – на 162%. Инфляция за тот же период составила 40%. Начиная с 2000 года рост цен недвижимости ускорялся трижды: в 2003 году перед вступлением Чехии в Евросоюз, в 2007-2008 году, когда позитивные настроения от бурного роста экономики вылились в лихорадку на рыке недвижимости, и сейчас, начиная с 2014 года, благодаря низким ставкам ипотек и экономическому росту. Что, однако, еще более интересно, чем впечатляющие цифры роста цен, так это то, что и в других странах Европы недвижимость ведет себя подобным образом. Вообще полезно иногда посмотреть на ситуацию в более широком контексте. И хотя в настоящий момент в Чехии действительно цены недвижимости растут быстрее всего (в первом квартале 2017 года по данным Евростата межгодовой рост составил 12,8%), но и , например, в Литве и Латвии цены в это же врем выросли более, чем на 10%, а в среднем по Евросоюзу рост цен недвижимости составил 4,5%. В горизонте же последних трех лет Чехия занимает по темпам роста цен жилья «всего-навсего» шестое место с приростом 22%. Более всего цены росли в Скандинавии и Ирландии. В Исландии за это время цены жилья выросли на 35,7%!

 

...узнать больше.