Новости из Чехии
В 2025 году большинство покупателей квартир в Праге не пользуется ипотеками2025-06-29 14:32:52
Любопытная статистика из Отчета о финансовой стабильности Чехии, опубликованная Чешским национальным банком в июне 2025 года: около 56% покупателей жилья в Праге в первой половине 2025 года не пользовалось услугами ипотечного кредитования, т.е. платило всю стоимость квартир из собственных средств. Для сравнения: в 2024 году такие покупатели составляли 47%, в 2021 году почти 80% покупок квартир совершалось с использованием ипотечного кредитования, а в 2023 году наоборот ипотекой воспользовался минимум покупателей.
Другими словами, этот параметр рынка недвижимости является очень динамичным и, таким образом, может быть интересным и полезным индикатором.
По всей вероятности динамика интереса к ипотекам зависит от различных факторов и влияний, таких как, например, уровень кредитных ставок, приход на рынок или отток с рынка различных групп покупателей и т.п. Кроме того, не стоит забывать, что выраженный в процентах показатель всегда является относительным, в данном случае - от общего количества сделок с квартирами в Праге.
Но если высокий процент сделок с кредитами в 2021 году и низкий процент таких же сделок в 2023 году еще можно объяснить динамикой цен кредитных денег (в 2021 году они были самыми низкими за последнее время, а в 2023 году - максимально высокими), то положение дел в 2024-2025 гг. этим не объяснить: процентные ставки в это время снижались, а цены недвижимости (по крайней мере статистически) продолжали расти.
Так почему же покупатели стали существенно меньше использовать ипотеки? Ведь еще недавно (в конце 2024-начале 2025 года) мы сами публиковали материал, в котором обращали внимание на замеченную нами тенденцию, когда и те покупатели, которые располагают достатком собственных средств для покупки инвестиционных квартир (т.е. не для личного пользования, а для сдачи в аренду), предпочитали брать кредит в банке, поскольку располагали финансовыми инструментами, позволяющими их средствам зарабатывать на каких-то других рынках больше, чем стоило бы обслуживание ипотечного кредита. Но всего через нессколько месяцев мы видим, что ипотека при покупке квартиры в Праге "выходит из моды".
Позволим себе предположить, что дело тут в том, что рынок жилья в Праге достиг таких ценовых параметров, что стал просто недоступен "нормальным" людям. Под этим мы подразумеваем такую группу людей, доходы которых позволяют при существующем уровне цен на недвижимость, процентных ставках и структуре семейного бюджета брать на себя долговременные кредитные обязательства, и которые в глазах финансирующих банков выглядят надежными должниками, т.е. имеют как достаток накопленных собственных средств, так и достаточно высокий и стабильный доход для выплат по кредиту.
Однако, если уровень цен на жилье переходит некую условную границу, эти "нормальные" люди в значительной части отсекаются от самой возможности приобрести что-либо соответствующее их жилищным потребностям. Ведь даже семья с одним ребенком (не говоря уже о двух и более детях) не может и не хочет жить в квартире 2+кк площадью 45-55 м2. А такая квартира сегодня стоит не менее 7-8 миллионов крон, т.е. праактически вся зарплата одного из супругов будет полностью уходить на обслуживание ипотеки. В такой ситуации представляется более разумнм потратить эти деньги на аренду нормальной комнатной квартиры.
Следовательно, возрастает (в процентном отношении) доля тех покупателей, которые располагают собственными средствами для покупки квартиры - получившие наследство, продавшие другую свою квартиру или имеющие сверхстандартные доходы или иные значительные свободные средства, институциональные инвесторы и т.п. Иначе говоря, рынок жилья в Праге становится чем-то вроде магазинов в Парижской улице - только для очень состоятельных господ.
Если наше предположение верно, то это означает две вещи: во-первых, в обозримой перспективе чешские банки столкнутся с проблемами на рынке ипотек, их продукты просто станут неликвидными и неконрентноспособными. Следовательно, стоит ожидать активности банков по увеличению привлекательности кредитных продуктов даже в ситуации, если Центральный банк будет держать процентную ставку на сегодняшнем уровне. Возможно, это проявится в виде каких-то акций, временных скидок и т.п.
Во-вторых, это очень серьезный сигнал для самого рынка жилья. Все последние годы он существовал в ситуации перевеса спроса над предложением, что и было одним из главных факторов постоянного и быстрого роста цен недвижимости. Но если сам этот рынок оказывается недоступным для значительной части спроса, то баланс должен измениться, а перевес предложения над спросом должен неизбежно привести к коррекции уровня цен.
В начале апреля 2025 года мы уже писали о том, что замечаем первые признаки охлаждения рынка. Возможно, приведенные Центрбанком данные о росте доли покупок квартир в Праге за собственные средства являются - разумеется, при их рассмотрении под определенным углом - еще одним таким признаком.
Будем внимательно следить за тем, во что эта ситуация разовьется, и окажутся ли наши предположения верными.
Ссылки по теме:
Последние 20 и одна новость:
