Актуальная (на конец 2024 г.) ситуация на рынке частных домов
Чем менее доступными становятся цены квартир в Праге и большинстве других крупных чешских городов, тем больше вспоминается старое правило, что за сравнимую (или даже меньшую) цену обычной городской квартиры можно приобрести за городом недвижимость существенно лучших потребительских качеств – большей площади, с лужайкой, гаражом или хотя бы парковкой, техническими помещениями, с более чистым воздухом и тишиной и т.п. Нужно всего лишь обменять эти плюсы на худшую по сравнению с крупным городом социальную инфраструктуру и большими расходами времени на транспорт.
Что же, давайте посмотрим, что сегодня происходит на рынке пригородного частного жилья.
Надо сразу заметить, что старые пригородные коттеджи и сельские дома представляют собой один из немногих видов чешской недвижимости, которые в последние годы не только не растут, но кое-где и снижаются. Однако, связано это не столько с менее удобным транспортом до работы или до школы, не столько с удаленностью объектов социальной инфраструктуры, сколько с большой энергетической требовательностью таких домов. Старые дома являются с точки зрения расходов на отопление весьма «дырявыми», для них характерно отсутствие утепления фасада, старые окна, старые не слишком эффективные и неэкологичные системы отопления, отсутствие гидроизоляции подвалов и фундаментов, отсутствие радоновой защиты. К этому добавляется начавший действовать с сентября 2024 года официальный запрет на использование старых неэкологических котлов 1. и 2. класса эмиссий (обычно это котлы уголь и другое твердое топливо). К моменту вступления запрета в силу по всей территории Чехии оставались еще сотни тысяч таких котлов и по некоторым данным дома с такими котлами уже подешевели на 5-15%. Впрочем, подобные старые дома медленно, но верно дешевеют, начиная с 2021 года.
Не стоит забывать и о том, что к 2030 году все дома в Евросоюзе вообще должны стать если уж не энергетически нейтральными, то по крайней мере экономичными, в будущем несоответствующий нормам энергосбережения дом нельзя будет продать.
Другими словами, низкая стоимость такого рода частных домов компенсируется как высокими расходами на эксплуатацию, так и необходимостью в обозримом будущем существенных вложений в реконструкцию и энергосбережение. Правда, что касается расходов на реконструкцию, существуют и в будущем безусловно будут существовать различные дотационные программы на утепление, установку экологического отопления, использование тепловых насосов и солнечных батарей, но они способны лишь отчасти компенсировать необходимые расходы.
Тем не менее, в целом, частные дома на вторичном рынке потихоньку дорожают, за последний год, если верить, например, индексу жилья ЧСОБ (Чешско-словацкого торгового банка), в среднем на 3,2%. И это несмотря на то, что спрос в последнее время – не только на частные дома, но вообще на покупку недвижимости - заметно снизился. Тот же индекс жилья ЧСОБ утверждает, что сегодня в Чехии в целом ежемесячно продается в среднем на 900-1000 домов меньше, чем в период 2018-2022 гг.
Что же касается новых частных домов и собственного строительства, то и тут заметен спад активности. По данным Чешского статистического управления в первой половине 2024 года была начато строительство 6673 частных домов. Это почти на тысячу меньше, чем за сравнимый период прошлого 2023 года, который уже характеризовался заметным ослаблением, ведь в предыдущие годы всегда в первой половина года начиналось строительство более чем 10 тысяч новых частных домов.
Причины понятны и очевидны: высокая стоимость строительных материалов в строительных работ (по данным ЧСУ цена строительства «среднего» частного дома выросла по сравнению с 2021 годом на ровный миллион крон и составила 5 миллионов, т.е. постройка коттеджа подорожала более, чем на четверть), а также высокие цены банковских кредитов. Следовательно, говорить стоит не об охлаждении спроса на новое частное жилье, а об отложенном спросе. Кредитные ставки постепенно снижаются, несколько стабилизировались и цены строительных материалов, хотя все это происходит медленнее, чем ожидалось еще в начале 2024 года. Тем не менее, в 2025 году ставки должны вернуться на приемлемый уровень в районе 3,5% годовых, что означало бы оживление рынка частного строительства в конце 2025 – начале 2026 гг., даже несмотря на по-прежнему высокие расходы на строительство и растущие в привлекательных для частного строительства областях цены земельных участков.
Впрочем, рынок строительных участков – это отдельная тема. Когда в 2022 и 2023 гг. цены других видов недвижимости в целом стагнировали или где-то и снижались, земельные участки продолжали дорожать, в некоторых местах до 20%. К концу 2023 года рост остановился, упершись в потолок экономических возможностей потенциальных покупателей и снижение спроса (как утверждает шеф одной из крупных маклерских сетей, предложение строительных участков на последние 2 года выросло на 32%). Несмотря на эту общую картину стагнации цен, в интересных местах (т.е. вблизи крупных городов, в местах с удобным транспортом и развитой инфраструктурой, в туристически привлекательных областях) спрос сохраняется, и цены земли растут. Так, например, в популярном пражском пригороде Пругонице (5 км от Праги по шоссе, с одной стороны – заповедный парк, с другой – огромная торговая зона), где и так цена земли достаточно высока, только в последние полгода она по словам того же представителя агентства выросла примерно на 17%.
Еще одной немаловажной проблемой при индивидуальном строительстве является дефицит квалифицированной рабочей силы. Толковых мастеров мало, заказов у них – на год вперед, и стоят такие мастера обычно очень дорого. Живущий на севере Чехии знакомый недавно рассказывал, что в его пограничном городе народ заказывает строительные услуги в Германии – цены такие же, качество лучше, а сроки исполнения ниже.
Итак.
При покупке старого частного дома следует сегодня – среди прочего - специально обращать внимание на его энергетические параметры. Более низкая цена покупки может в обозримом будущем компенсироваться как высокими расходами на отопление, так и, несмотря на систему государственных дотаций, крупными расходами на модернизацию дома и его приведение в соответствие с действующими эмиссионными нормами.
В современных новых домах эти энергетические проблемы уже решены, что, естественно, находит свое отражение в их существенно более высокой цене.
Частное коттеджное строительство теоретически может выглядеть дешевле покупки коттеджа в девелоперском проекте – как минимум, на прибыль девелопера. Однако, и оно предполагает ряд финансовых проблем, начиная с растущих цен земли и кончая высокой стоимостью строительных работ, материалов и современных энергосберегающих технологий.
Ну, и конечно, безотносительно к текущей рыночной ситуации главное при выборе частного дома или участка под строительство частного дома – местоположение. Стоит очень тщательно продумать с учетом режима работы общественного транспорта и регулярного автомобильного траффика на въезде в город и выезде из города всю ежедневную логистику жизни в загородном доме – на работу и с работы, в школу, из школы и на различные кружки и секции, в магазины, к врачам, на почту и т.д. Есть, разумеется, и много других важных факторов – площадь участка, ориентация к сторонам света, вид из окон, состояние соседних участков и домов и т.п., но транспортный вопрос в загородном доме будет оставаться главным.
...узнать больше.
