Признаки охлаждения рынка недвижимости в Чехии
опубликовано: 2025-04-06 последняя актуализация: 2025-04-06 автор: Павел МейтувВначале одна поучительная история, даже если она полностью или отчасти вымышленная. Виктор Суворов в одной из своих книг о начале германского вторжения в СССР в 1941 году рассказывает, что уверенность Сталина в том, что Гитлер не совершит нападение, базировалась на данных военной разведки. И после того, как этот прогноз не оправдался, Сталин не расстрелял и даже не сместил начальника ГРУ (или как там эта структура тогда называлась), а – напротив – присвоил ему звание Героя. Спрашивается, почему?
Потому что – объясняет Виктор Суворов - агенты разведки, получив задание обнаружить признаки подготовки Германии к войне против СССР, занимались сбором на первый взгляд странной информации: составом и марками танкового и автомобильного топлива вермахта, заказами и объемами производства зимнего белья, рукавиц и вообще зимнего обмундирования, статистикой производства различных сортов оружейного и машинного масла, зимней резины для грузовиков и т.п. И действительно наблюдали, что никакой специальной подготовки для ведения войны в условиях российской зимы у немецкой армии не было. И Центру становилось очевидно, что с такой подготовкой начать войну против СССР мог только безумец. Топливо замерзнет, и танки не поедут, затворы пулеметов примерзнут, грузовики застрянут, а солдаты не смогут воевать из-за обморожений и простуд. Чем в результате закончился блицкриг, всем известно.
К чему я это вспоминаю? Дело в том, что и сегодня можно наблюдать некоторые признаки, которые, на первый взгляд, никак не связаны со статистикой цен на рынке недвижимости и объяснениями аналитиков, почему цены растут и будут продолжать расти. Однако, по этим мелким признакам вполне можно предположить, что с продажами уже сегодня все совсем не так хорошо, как это хотели бы видеть девелоперы, агенты по продаже недвижимости, продавцы на вторичном рынке, банки и ипотечные консультанты, да и в конечном счете само правительство. Ибо чем выше цены квартир, домов, складов, магазинов, гостиниц или офисных центров, тем выше доходы всех участников рынка (кроме, разумеется, покупателей), а, следовательно, тем выше и налоговые доходы государства в виде НДС и налога на прибыль.
Итак, что же это за признаки? Прежде всего, в последнее время наблюдается массивный рост всех видов рекламы новых проектов – наружной, в социальных сетях и даже на радио. Не помню, чтобы в последние несколько лет кто-либо рекламировал свой девелоперский проект на радио, не помню и такого количества тематических рекламных плакатов на улицах Праги. Это говорит о том, что новые квартиры сегодня не продаются сами собой, и застройщикам нужно прикладывать специальные маркетинговые усилия.
Причем на радио и в прессе фигурирует не просто платная реклама, но вот прямо репортажи и как бы «независимые» материалы на тему недвижимости (в последний раз я слушал пару недель назад по общественному чешскому радио материал о дачах), суть которых в конечном счете сводится к тому, что вот сейчас как раз отличное время что-либо недвижимое приобрести. Возможно, я неправ, но не было такого в последние годы.
Другой признак менее очевиден обычному глазу. Но если вы на самом крупном поисковике недвижимости зададите определенные параметры поиска и будете ежедневно просматривать «новые» предложения, то непременно увидите, что там регулярно появляется примерно один и тот же набор предложений. Что заставляет авторов публикуемых объявлений снова и снова дополнительно платить за появление своих предложений на первых страницах? Очевидно отсутствие достаточного количества реакций на предыдущие публикации.
Третье. На том же самом поисковике есть такая автоматическая функция: при изменении цены в объявлении появляется специальная пометка «актуализация цены», причем можно увидеть не только новую, но и предыдущую цену. Если вы полагаете, что новая цена выше старой, вы заблуждаетесь. Все ровно наоборот, а количество объявлений с такими «актуализованными» ценами в последнее время заметно возросло.
Четвертое. Возросшее качество работы и возросшая активность маклеров в общении с потенциальными клиентами. Сегодня редко можно встретить презентацию продаваемого объекта без использования съемки с дрона, без видео, без профессиональной фотосъемки и ее специальной постановки (homestaging), все больше агентств использует при подготовке презентации весьма дорогостоящие инструменты виртуального просмотра типа Matterport. Безусловно, это можно объяснить и конкуренцией между агентствами, и общим ростом профессиональной культуры маклеров. И то, и другое – правда. Но в то же время – зачем тратить дополнительные средства на презентацию объекта, который и так может сам себя продать?
Точно также, если вы отреагируете на какое-либо предложение и зададите самые невинные уточняющие вопросы (просто из любопытства или из-за недостаточно подробного описания), то скорее всего через некоторое время продающий маклер позвонит вам с напоминанием об этом предложении, а еще через какое-то время вы получите мейл с информацией о снижении цены данного объекта или просьбой сделать свое ценовое предложение. Еще в конце 2024 года это было исключением, сегодня – более или менее обычное дело.
Короче, я хочу сказать, что несмотря на все объективные факторы, толкающие цены недвижимости вверх, несмотря на всю разнообразную подтверждающую это статистику и аналитику, похоже, ресурс покупательной способности чешского населения близок к своему пределу. А это означает, что в обозримой перспективе нас ждет охлаждение, заметное замедление или даже полная остановка роста цен, а также волна «акций» застройщиков (кухня бесплатно, гараж в цене квартиры и т.п.) и существенно большая охота продавцов на вторичном рынке вести переговоры о снижении заявленной цены.
Для тех, кто планирует что-либо продавать из сказанного следует, что не стоит ждать более выгодного момента для выставления на продажу, ибо он не только может не наступить, но – напротив – ситуация с продажей станет более сложной, а для тех, кто планирует что-либо купить, стоит не спешить, набраться терпения и быть более агрессивным в переговорах о снижении цены.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
