Коммерческая недвижимость: время менять стратегию
опубликовано: 2024-02-29 последняя актуализация: 2024-02-29 автор: Павел Мейтув
Много лет мы утверждали, что инвесторам в недвижимость Чехии следует меньше обращать внимание на жилье и больше ориентироваться на коммерческие объекты, прежде всего, торговые. Разумеется, для этого у нас были резоны. Прежде всего, это было связано с тем, что доходность от сдачи квартир в аренду долгое время оставалась сравнительно невысокой (в среднем 3,5-4% годовых против 7-10% у коммерческих объектов). Далее – эксплуатация жилья зачастую требует от владельца гораздо больших усилий и расходов по поддержанию работоспособного состояния недвижимости в то время как в коммерческом помещении можно было значительную часть этих хлопот переложить на предпринимающего арендатора, который сам заинтересован заботиться о помещении, генерирующем ему доход, и улучшать его под задачи своего бизнеса. Не в последнюю очередь играло свою роль и то обстоятельство, что чешское законодательство однозначно защищает интересы «слабого и неимущего» арендатора жилья против «богатого и жадного» владельца квартиры, и, например, выселение неплательщика могло стать колоссальной проблемой на многие месяцы с большими финансовыми потерями. В области же коммерческой недвижимости ситуация в этом плане была значительно лучше. В целом, хотя более высокая доходность и несла с собой некоторые повышенные риски, коммерческая недвижимость как объект для инвестирования выглядела существенно более привлекательной.
Однако, в последние три года ситуация на рынке решительным образом изменилась. Сначала пандемия, а затем – как ее следствие - огромная инфляция и энергетический ценовой шок 2022-2023 гг., плюс война в Украине с большим притоком беженцев, полностью изменили ландшафт рынка аренды недвижимости. Пожалуй, только однобокое законодательство в пользу арендатора жилья не претерпело существенных изменений, в остальном же от привычной картины не осталось камня на камне. Цены аренды жилой недвижимости взлетели вместе со спросом, в то же время ситуация даже крупных предпринимателей заметно ухудшилась: все их расходы - на электричество, тепло, персонал, расходные материалы, закупки товаров, обслуживание кредитов и т.п. – очень существенно возросли, а доходы в связи с кризисом и неуверенностью в завтрашнем дне снизились. В такой ситуации многие арендаторы не только не способны переварить двухзначный инфляционный рост аренды коммерческих помещений, но и даже сохранить свой бизнес при неизменном ее уровне. Количество предложений аренды пустующих помещений – яркое и наглядное тому подтверждение.
К этому следует добавить и тот факт, что общий рост цен недвижимости в последние годы в сочетании с непривычно высокими для Чехии ставками кредитов сделал во многих случаях инвестиции в арендную недвижимость просто бессмысленными. Что толку покупать дорогое помещение и ежемесячно выплачивать крупные суммы погашения кредита, если на него весьма сложно найти арендатора, способного платить адекватную этим вложениям аренду?
Кроме объективных перемен возникло и одно специфическое обстоятельство. Одновременно в связи с войной в Украине и последующей системой санкций исчезла международная финансовая прозрачность границ, следовательно, резко изменилась ситуация иностранных (в первую очередь, русскоязычных) инвесторов. Если в «нормальной» ситуации такой типичный иностранный инвестор генерировал основной доход в активном бизнесе в своей стране (например, в России или Украине), а излишки капиталов экспортировал в безопасную Чехию, где мог их разместить в относительно малодоходный, но надежный актив в виде коммерческой недвижимости, который без больших хлопот не только сохранял вложенный капитал и приносил определенный доход, но также почти гарантированно рос в цене, то сегодня такой инвестор оказался отрезанным от своего основного бизнеса и зачастую вынужден начать рассматривать сдачу в аренду коммерческой недвижимости как главный бизнес и основной источник дохода.
Не все и не всегда отдают себе отчет в этой перемене в том смысле, что сама по себе пассивная сдача недвижимости в аренду – это «не совсем» бизнес, в ней не создается никакой добавленной стоимости, лишь сохраняются и возвращаются вложенные средства.
В общем, следует признать, что наступил момент масштабного пересмотра прежней инвестиционной стратегии, которая в новых условиях хотя бы на какое-то обозримое время потеряла свою актуальность и экономическую осмысленность.
Первая развилка, на которую мы в рамках этого пересмотра можем выйти, может быть сформулирована так: оставаться ли инвестору в недвижимость в коммерческом сегменте рынка или уходить в какой-то другой сегмент?
Далее: если оставаться в прежней линии функционирования, т.е. не распродавать портфолио и не переводить капиталы в другие активы, то каким именно образом пересмотреть свою арендную политику?
Наконец: если все-таки полностью или частично уходить с рынка коммерческой недвижимости, то куда?
Попробуем двинуться по этому маршруту от развилки к развилке.
Итак, предположим, что инвестор, который в течение нескольких лет формировал свое портфолио инвестиционных объектов коммерческой недвижимости по разным причинам не готов к резкой смене курса и не желает распродавать свои активы. Это может означать, что в своем проекте под условным названием «Недвижимость в Чехии» он видит и ценит прежде всего стабильность. Следовательно, его основные усилия будут направлены на сохранение этой стабильности. Вопрос, правда, в том, как и через что эту самую стабильность определять. Как нам кажется, многие наши клиенты путают стабильность с инерцией или с формальным соответствием инфляции. И ужасно переживают, если цена их аренды отстает от «среднерыночной» (без оглядки на то, что в сравнении с первоначальным вложением доходность существенно выросла), или если «вдруг» арендатор заявит, что не готов принять изменение аренды на официально объявленную инфляцию, а то еще - не дай Боже - попросит о снижении аренды. На наш взгляд, это – большая ошибка. Ибо стабильность в этой сфере – это здоровая удовлетворенность нашего арендатора условиями аренды. Как верно заметил один из наших партнеров, самое дорогостоящее при сдаче недвижимости в аренду – это смена арендатора. Не допустить этого – хотя бы и ценой уступок - главная задача арендодателя. По крайней мере, так нам кажется. Ведь даже 2-3 месяца простоя помещения будут стоить владельцу в несколько раз больше, чем недополучение повышенной на всю двузначную инфляцию (в 2023 году по итогам 2022 года - 15%, в 204 году по итогам 2023 – 10,7%) аренды или небольшая скидка с цены аренды. А это мы еще не считаем того, что любой новый арендатор скорее всего потребует, как минимум, 2-3 месяца арендных каникул на обустройство помещения под свою деятельность.
Разумеется, и арендатор может блефовать, прибедняться и добиваться необоснованных выгод за счет арендодателя. Слепо и послушно идти у него на поводу, конечно, не стоит. Поэтому, как мы уже в свое время писали во время пандемической паники, владельцу недвижимости необходима немалая мудрость для того, чтобы взвешенно, разумно и справедливо выстраивать отношения с каждым отдельным своим арендатором - где-то уступить, а где-то твердо блюсти свой интерес. В общем, руководствоваться по выражению Чернышевского «разумным эгоизмом». Или – коль уж вмешалась русская литература - «Ярем он барщины старинной оброком легким заменил» …
Итак, оставаясь в изменившихся условиях в сегменте аренды коммерческой недвижимости, инвестор, как нам кажется, должен начать рассматривать своих арендаторов как своего рода партнеров, а их бизнес в его помещении – как в определенной степени «совместный бизнес» и постараться добиться баланса интересов, не выжимать из арендатора последние соки, а позаботиться об успешности и стабильности и его функционирования.
Если же попробовать двинуться в другом направлении и представить себе полный или частичный уход из традиционной сферы деятельности (сдачи в аренду коммерческих помещений), то тут есть два варианта: вообще перевести капитал в другие активы (финансовые инструменты или товарные рынки, криптовалюты, краудфандинговые платформы, коллекционирование предметов искусства и т.п.) или же оставаться в предметной области работы с недвижимостью, но в других сегментах.
Не будем давать советов о том, в чем мы не ориентируемся, т.е. в других активах. По той же причине не будем рассматривать возможность ухода в недвижимость других юрисдикций (зачастую весьма экзотических). Попробуем лучше поискать приложения капиталам в рамках чешской недвижимости.
На наш взгляд, на сегодня есть два перспективных направления приложения предпринимательских усилий и капиталов: жилье и реконструкция старых объектов. Мы предлагаем в своей предпринимательской стратегии по возможности объединить их в один подход, который усилил бы позитивные аспекты и хотя бы отчасти элиминировал негативные моменты.
Под жильем как видом коммерческой недвижимости мы понимаем, в первую очередь, доходные дома. В этом сегменте есть целый ряд плюсов. Во-первых, всем и всегда нужно иметь крышу над головой, т.е. хочешь - не хочешь, а жилая недвижимость является и «предметом первой необходимости», и «товаром повседневного спроса». Во-вторых, по целому ряду причин, которые мы сейчас не будем подробно рассматривать (но главной из которых является все возрастающий разрыв между ценами покупки жилья, ростом уровня доходов и доступностью ипотечного кредитования), темпы роста цены аренды в целом ряде городов и регионов существенно опережают рост цен недвижимости. В-третьих, есть ощущение, что в долговременной перспективе рынок арендного жилья будет расти, а рынок частной собственности на жилье сокращаться. По крайней мере в развитых странах Европы ситуация именно такова – большинство населения живет в арендуемых квартирах.
Есть, конечно, и минусы. К числу таковых стоит отнести, во-первых, законодательство, которое однозначно стоит на стороне арендаторов против домовладельцев, так что, если попался плохой арендатор, то даже выселить его может быть очень сложно и дорого, не говоря уже о том, чтобы получить с него полагающуюся оплату. Во-вторых, эксплуатация квартир может оказаться довольно хлопотным делом. То в одной квартире что-то сломалось, то в другой что-то произошло … Домовладельцу придется либо самому решать множество вопросов, либо тратить немалые средства на нанятого управляющего.
Что же касается реконструкции старых объектов (одним из вариантов может быть и новое строительство на месте старого объекта), то тут среди привлекательных сторон можно отметить следующее: зачастую это стабилизированная застройка в центрах городов или близко к центру, т.е. привлекательные для жизни районы с развитой инфраструктурой, дома в прежние времена строились обычно качественно и надежно, и хотя морально устарели (это в основном касается планировок, отсутствия лифтов и парковок) обычно представляют историческую и архитектурную ценность. Ремонт такой недвижимости несет в себе значительную добавленную стоимость, квартиры в таких отремонтированных в рамках современных представлений о стандарте жилья домах будут хорошо и достаточно дорого сдаваться. Или – при желании – распродаваться в розницу.
Хотя на первый взгляд кажется, что этот путь связан со значительными расходами (что отчасти так и есть: объект нужно купить, а потом еще вкладываться в ремонт), но на самом деле этот путь достаточно выгоден с инвестиционной точки зрения. Ведь если «стандартная» (т.е. не требующая дополнительных вложений) инвестиция в арендное жилье приносит доход обычно не больше 4%, то вложения в ремонт жилья возвращаются в арендной плате с доходностью не менее 10-12% годовых.
Другими словами мы предлагаем рассмотреть следующий примерный сценарий.
1) Выбираем перспективные города, т.е. такие, где есть и история, и работа, и инфраструктура, и – главное – факторы будущего роста. Они могут быть самыми разными, начиная от планов строительства автострады или крупной промышленно-технологической зоны рядом с городом и кончая инициативным и разумным муниципальным руководством.
2) Находим в одном из таких городов подходящий доходный дом. Под этим мы понимаем как то, что его приобретение нам по карману, так и то, что в нем мы также увидим потенциал – возможность перепланировок квартир, достройку или пристройку, возможность парковки и т.п. Плюсом (но не условием) также является наличие долговременных и платящих арендаторов, такой объект может немедленно генерировать минимально необходимый доход хотя бы на первое время (около 1-1,5 лет), необходимое для проектных работ и получения разрешительной документации. К тому же такой доход может помочь при получении кредита на реконструкцию.
3) Продумываем планы реконструкции и развития этого объекта, его перспективы в горизонте ближайших 5-10 лет, рассчитываем наши финансовые и при необходимости кредитные возможности под эти планы.
4) Покупаем выбранный объект.
5) В зависимости от обстоятельств начинаем либо частичную и поэтапную реконструкцию (с сохранением большинства жильцов), либо капитальную с выселением большинства жильцов.
6) По окончании реконструкции заселяем дом арендаторами в новые квартиры на новых условиях.
7) При изменении конъюнктуры перепродаем отремонтированный дом в качестве готового доходного объекта пассивному инвестору или распродаем квартиры в розницу. В обоих случаях извлекается прибыль.
По нашему мнению такой способ деятельности в современных условиях представляется более перспективным и разумным, чем покупка торговых или офисных помещений в надежде на долговременного платежеспособного арендатора.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
