Следует ли ожидать снижения цен жилья в Праге?
опубликовано: 2018-12-24 последняя актуализация: 2018-12-24 автор: Павел Мейтув
Потенциальный покупатель квартиры в Праге стоит сегодня на распутье: есть ли смысл делать покупку квартиры сейчас? Или же стоит подождать несколько месяцев, ибо по всем признакам бурный рост недвижимости последних 2-2,5 лет достиг предела своих возможностей?
Мы уже в свое время (точнее, полгода назад, когда мы впервые предсказали, что во второй половине 2018 году ценовая тенденция на рынке жилой недвижимости поменяется) обращали внимание на то, что высокие цены квартир на самом деле выгодны почти всем прямым и косвенным участникам рынка: продавцам, девелоперам, агентам, банкам и даже политикам, которые сделали вопрос ценовой доступности жилья темой осенних коммунальных выборов. Разумеется, кроме покупателей. Хотя и тех до последнего времени рост цен не слишком беспокоил: кредиты были дешевы, а приобретение квартиры в Праге выглядело привлекательной и надежной инвестицией. С тех пор ситуация несколько изменилась: победившие политики теперь заинтересованы в снижении цен, ведь это покажет, что их предвыборные программы были выполнены; маклеры предпочитают скорее получать меньшие комиссии с реальных продаж, чем ждать более высоких комиссий от завышенных цен, банки хочешь-не хочешь должны выполнять планы по количеству предоставленных ипотек, покупатели задумались, имеет ли покупка недвижимости на таких условиях смысл … Пожалуй, только продавцам недвижимости (в первую очередь, девелоперам) некуда отступать, и они будут продолжать нам рассказывать про рост цен и платить «аналитикам» и журналистам за соответствующие «статистики» и «прогнозы».
В этом контексте забавно читать некоторые публикации последнего времени. Так, например, 17 декабря 2018 года уважаемая Чешская информационная канцелярия (ČTK) публикует статистический отчет не менее уважаемого Пражского Института планирования и развития под заголовком «Цены квартир в Праге по-прежнему растут, но медленнее». Из первой фразы этой публикации следует, что в межгодовом сравнении цены жилья в Праге выросли на 11%, хотя за аналогичный период прошлого года рост составил 19%. Звучит вполне «оптимистически». И нужно читать очень внимательно, чтобы обратить внимание на то, что, во-первых, речь идет только о новостройках, во-вторых, что публикуемые данные относятся к сентябрю 2018 года, т.е. до того момента, когда вступили в действие новые существенно более жесткие правила предоставления ипотечных кредитов, по которым примерно треть клиентов, получивших кредит ранее, сегодня просто бы не получила нужных сумм. Вопрос о том, почему в декабре 2018 года нужно рапортовать о ситуации за период с сентября 2017 по сентябрь 2018, остается открытым.
Аналогично почти сразу же (20 декабря) в одном из главных экономических изданий «Е15» публикует свое «экспертное мнение» экономист Коммерческого банка Давид Коцоурек. Он говорит, что, мол, да, рост цен в следующем году будет существенно более медленным (4,6% против 10,4% в 2018 году), в крайнем случае цены будут стабильными, но ни о каком снижении не может быть и речи, ведь растут цены строительных материалов (только кирпич по состоянию на ноябрь 2018 года подорожал по сравнению с ноябрем 2017 года на 16%) и строительных работ.
Думается, что подобных материалов в обозримой перспективе в чешской прессе появится еще немало. Однако, всерьез рассчитывать на то, что от многократного повторения слова «рахат-лукум» во рту станет сладко, не стоит.
Что же будет на самом деле?
Прежде всего, нужно понимать, что «снижение темпов роста цен» на статистическом уровне (если верить аналитику Коцоурку, то почти в 2,5 раза) в реальности означает весьма существенное «снижение цен» на уровне конкретных сделок и конкретных секторах рынка. Особенно это касается вторичного рынка. Ценообразование девелоперов специфично, оно в меньшей степени зависит от актуального спроса и предложения и в гораздо большей степени – от цен земли, строительных материалов и работ, объемов и длительности реализации проектов, условий проектного финансирования и других «объективных» факторов, формирующих себестоимость конечного продукта.
Далее необходимо кратко повторить некоторые базовые тезисы из наших прошлых анализов рынка недвижимости.
Актуальная цена недвижимости складывается из множества факторов как объективного (динамика экономики, доходов, уровня безработицы и т.п.), так и субъективного (поведения, настроения и ожиданий участников рынка) факторов. Однако в долговременной перспективе недвижимость всегда в целом растет в цене.
Это означает, что в каждом конкретном ценовом предложении есть объективная составляющая и субъективная или спекулятивная. Объективная часть – инертная, трудно поддается изменениям и требует для этого большего времени. Субъективная же – более подвижна, она зависит только решений и настроений продавцов и покупателей.
Если динамика роста цены определяется как объективной, так и субъективной составляющими, то динамика снижения цены в первую очередь зависит от субъективных факторов. Попросту говоря, умерить свой аппетит продавцу проще, чем решиться продать себе в убыток. Для такого шага действительно нужен кризис, нужно, чтобы рост экономики и доходов существенно замедлился или даже стал отрицательным, а уровень безработицы и неуверенности в завтрашнем дне вернулся к росту. Короче, чтобы у потенциальных покупателей пропало желание и возможности покупать. Пока же нет открытого экономического кризиса, объективная часть цен недвижимости, достигнув определенного уровня, не может снижаться.
Таким образом, самый правдоподобный сценарий обозримой перспективы рынка жилья в Праге – это стабилизация. То, что является «стоящим», таковым и останется, там же, где цена завышена субъективными факторами, наступит откат. Следовательно, в целом рост цен должен остановиться, но статистически заметного снижения не будет, уменьшение некоторых цен вполне можно будет описать словом «коррекция».
Правда, если признать, что до недавнего времени большинство предложений квартир в Праге характеризовалось завышенной ценой (за границами разумного), коррекция вполне может и оптически начать выглядеть как «снижение». Скажем так: предположим, что сегодня хорошая квартира в хорошем районе Праги объективно должна стоить в районе 100 тысяч крон за метр (не берем в расчет исторический центр, суперпрестижные районы или уникальные объекты типа V-Tower, где цена вполне может достигать и 200, и 300 тысяч крон за метр). Примерно половина актуальных предложений на рынке явно не соответствует ни характеристике «хорошая квартира» (планировка, состояние, отсутствие балкона, лифта или гаража и т.п.), ни характеристике «хороший район» (удобный транспорт, развитая инфраструктура, зелень и чистый воздух, социально близкое соседство и т.п.). Тем не менее, продавцы и этих «нехороших» квартир ориентируются на «средний» уровень 100 тысяч крон за метр. Если в ближайшее время до них дойдет, что за эту цену они свою недвижимость продать не могут, цены квартир с недостатками начнут корректироваться, и средняя цена за метр в целом заметно снизится.
Следовательно, если вернуться к поставленному в начале вопросу (нужно покупать сейчас или имеет смысл подождать), то ответ напрашивается сам собой: если вы хотите купить хорошую квартиру, ждать смысла нет, ее цена принципиально не изменится. Если же хотите купить «какую-нибудь», «любую», «компромиссную» (нравится район, но квартира – требует ремонта или находится на 1 этаже) или «самую дешевую», то подождать стоит – в результате коррекции цены таких квартир заметно снизятся. Обычно коррекция спекулятивной составляющей цены находится в границах 5-10% общей стоимости.
Мы многократно повторяли, что к любым обобщениям на рынке жилья нужно относиться крайне осторожно, что каждое предложение – уникально, каждое предложение имеет свои плюсы и минусы. Если эти плюсы и минусы отчетливо видеть, если уметь вести переговоры, и если поставить себе целью купить хорошую квартиру за «разумную цену», то все это можно сделать уже сегодня.
Тем более не стоит откладывать сделку, если покупатель планирует финансировать ее с помощью ипотеки. Деньги дорожают и будут дорожать, получить кредит в нужном объеме будет все сложнее, это – очевидно. Поэтому покупка оптически более дешевой квартиры через полгода или год в результате может оказаться более дорогим и сложным удовольствием, чем покупка привлекательной недвижимости сейчас.
Главное – цена должна быть честной. Не в сравнении со статистикой (это – лишь вспомогательный фактор), а в отношении конкретных характеристик и параметров данного предложения.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
