В ожидании окончания валютных интервенций …
опубликовано: 2016-10-23 последняя актуализация: 2016-10-23 автор: Павел Мейтув
Курс чешской кроны уже несколько лет искусственно занижен примерно на 10%. Центральный банк Чехии осенью 2013 года неожиданно для всех решил, что курс в районе 25-25,5 крон за евро слишком высок и начал валютными интервенциями держать его на отметке около 27,5 крон за евро.
В среднесрочном горизонте это безусловно помогло чешским экспортерам, сделав их продукцию и труд чешских рабочих более дешевым, т.е. более конкурентоспособным на мировых рынках. Поскольку чешская экономика в значительной степени ориентирована на экспорт, это было одним из факторов роста экономики в последние годы.
Заниженный курс кроны в определенной степени помог и сегодняшнему буму на рынке жилой и – особенно – коммерческой недвижимости. Ведь в валютном выражении чешская недвижимость «вдруг» подешевела и стала более привлекательной для заграничных инвесторов. Это, конечно, не было главной причиной интереса к чешской недвижимости и бурного роста цен (последнее касается цен квартир в Праге), главными причинами являются рекордно низкие ставки ипотечных кредитов, общий рост экономики и связанные с этим оптимистические ожидания, а также – острый недостаток предложения на рынке нового жилья. И, тем не менее, заниженный курс кроны был одним из факторов прилива иностранного капитала на чешский рынок недвижимости.
Однако, практически сразу же после заведения режима интервенций возник вопрос, когда он закончится, и что это будет означать для курса чешской кроны. И, чем дольше длится этот период интервенций, тем этот вопрос ставится острее. Действительно, такая ситуация не может продолжаться бесконечно. К тому же то, что в свое время было импульсом для экономики, теперь становится тормозом: во-первых, у экспортных фирм нет стимула улучшать свою продукцию, повышать эффективность труда и т.п., за них все делает заниженный курс кроны. Во-вторых, в настоящее время производственные компании из-за недостатка квалифицированной рабочей силы (уровень безработицы рекордно низок) просто не способны выполнить все заказы. Т.е. низкий курс национальной валюты стал фактором, снижающим конкурентоспособность. Короче говоря, все понимают, что время отмены режима интервенций не за горами.
Последние прогнозы и заявления ответственных лиц говорят о том, что Центробанк мог бы окончить поддержку заниженного курса во второй половине 2017 года. Однако, Центробанк отменил бы интервенции и при достижении отметки 2% роста цен (т.е. инфляции), а это, судя по некоторым данным. могло бы произойти гораздо раньше.
Поэтому спекулянты ставят на то, что курс кроны достигнет отметки около 27 крон за евро (точнее, 26,93), т.е. начнет повышаться уже в январе 2017 г. Это следует, например, из данных агентства Thomson Reuters и анализа трехмесячных форвардов. А активность спекулянтов в скупании чешских крон повышает расходы Центробанка на поддержание курса и, следовательно, повышает шансы на досрочное прекращение интервенций.
Перспектива конца валютных интервенций, безотносительно к тому, наступит ли он в январе или августе будущего года, проявляется не только на валютном рынке. Нетерпеливое ожидание видно, например, на рынке государственных долговых обязательств. На сегодняшний день только Швейцария может получить кредит на международных финансовых рынках на более выгодных условиях: ей инвесторы готовы одалживать деньги с отрицательной ставкой -1%. Чехия же продает свои облигации с отрицательной ставкой -0,69%. Это даже лучше, чем, скажем, у Германии. Естественно, негативная ставка по облигациям говорит, в первую очередь, об улучшающейся кондиции экономики страны, но и роль спекуляций на рост курса кроны играет не последнюю роль. Схема такова: финансовый институт купит на валютной бирже за евро кроны, потом – за кроны облигации, потом – при повышении курса кроны продаст облигации за кроны, а за кроны снова купит евро и при этом получит прибыль, несмотря на отрицательную ставку по бондам.
Только в период с января по август 2016 г. организации с юридическим адресом в Британии приобрели чешских облигаций на более, чем 60 миллиардов крон, что составляет половину всех выпущенных Чехией в этом году облигаций и 10% всего чешского государственного долга. Если в конце 2015 года в руках иностранных финансовых организаций находилось около 21% чешского государственного долга, к концу августа 2016 году это было уже 27%.
Еще одним рынком, на котором отчетливо видно влияние ожидание конца режима искусственного занижения курса чешской кроны, является чешский рынок слияний и аквизиций. Если верить статистике консультационной компании EY, Чехия прожила рекордное полугодие со времен кризиса в области аквизиций: в первой половине 2016 г. инвесторы в 194 сделках инвестировали в фирмы более 120 миллиардов крон, что на три четверти больше, чем в прошлом году. Чехия стала таким образом лидером Центральной Европы на этом рынке покупок и продаж компаний. Причем если, как было сказано выше, на рынке облигаций активен в основном заграничный капитал, то на рынке аквизиций – в основном чешский.
Тенденция, таким образом, очевидна: инвесторы ищут возможности приобретения кроновых активов, которые должны после окончания искусственного удержания заниженного курса кроны вырасти в цене в валютном выражении.
И тут мы приближаемся к нашей главной теме. Одним из таких активов является чешская недвижимость, цена которой, как правило, номинирована в чешских кронах. Это значит, что тот, кто сегодня приобретает, скажем, квартиру в Праге за 200 тыс. евро (при сегодняшнем курсе 27,5 крон за евро — это примерно 5,5 млн. крон), а после отмены режима интервенций продает ее за те же 5,5 миллионов крон, получит на руки (при ожидаемом курсе в районе 25,5 крон за евро) не менее 215 тыс. евро. То есть грубая прибыль должна составить порядка 7,5%. Естественно, в этот расчет вмешается то обстоятельство, что при покупке недвижимости за чешские кроны инвестор обменивает евро курсом продажи валюты, а при продаже недвижимости получает евро курсом покупки валюты (более высоким, чем курс продажи), но и так такая спекуляция может иметь смысл. Тем более, что покупка и продажа недвижимости – это все-таки операция другого рода, чем, скажем, покупка и продажа акций, облигаций, контрактов и других биржевых продуктов. Операции с недвижимостью проходят в более длительном горизонте, в течение которого недвижимость эксплуатируется, приносит доход, амортизируется или реконструируется, возможно, растет в цене и т.п.
Кроме того, на руку такого рода «спекулянтам» с недвижимостью играет новый закон о налоге с перевода недвижимости: с 1. 11. 2016 плательщиком этого 4% налога является не продавец (как это было ранее), и не оба участника по договоренности между собой (как это действует до 1. 11. 2016), а только и исключительно покупатель. Это означает, что если раньше сделка типа «купил-продал» должна была учитывать и дополнительные расходы в размере 4%, то теперь этот расход будет полностью переложен на покупателя.
Разумеется, само слово «недвижимость в Чехии» является довольно широким понятием, внутри которого есть множество оттенков, деталей и специфики. Далеко не всякий объект чешской недвижимости (даже не каждый вид недвижимости) является подходящим для такого рода спекулятивной операции. Более того, как мы уже говорили, недвижимость – это не акции или фьючерсы, и даже спекулятивные операции с ними имеют свой специальный характер и свой временной горизонт.
Поэтому, во-первых, мы рекомендуем рассматривать приобретение только таких видов недвижимости, которые в обозримой перспективе 1-2 лет будут расти в цене (как минимум, не потеряют свою цену). К ним относятся, в первую очередь, квартиры в Праге, строительные участки в крупных городах и их ближайших пригородах, сельскохозяйственные угодья. Все эти виды недвижимости растут в цене устойчиво и достаточно быстро.
Во-вторых, мы рекомендуем тем, кто планирует в обозримой перспективе продать свою ранее приобретенную в Чехии недвижимость, взвесить, нет ли смысла подождать с продажей еще полгода-год? В таком случае есть большая вероятность получить от продажи существенно больше евро, чем если сделать это сегодня. Особенно это касается тех случаев, когда недвижимость приносит доход от аренды, и когда продавец не планирует приобретать на вырученные от продажи средства другой кроновый актив (например, другую недвижимость в Чехии).
Сказанное выше, вероятно, не касается тех, кто планирует конвертировать вырученные от продажи недвижимости в Чехии кроны в рубли. Прямое курсовое соотношение кроны и рубля теперь таково, что любые транзакционные издержки имеют смысл, и ждать изменения курса чешской кроны к евро необязательно. Ведь если вы делали свои инвестиции в Чехии из рублевых сбережений до падения рубля, то теперь от продажи своих чешских активов вы получите, как минимум, вдвое больше рублей. Если вы знаете, как ими умно распорядиться, будущее повышение курса кроны к евро вас не должно беспокоить.
Тем же, кто никаких инвестиционных операций с недвижимостью не планирует, однако, намерен в обозримой перспективе приобрести недвижимость в Чехии, мы советуем поторопиться. Через несколько месяцев курс кроны заметно повысится, и цены чешской недвижимости в валютном выражении вырастут. Вопрос только в том, когда именно это произойдет, и насколько скачок будет резким.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
