Новый стартап призван облегчить жизнь непрофессиональным участникам рынка недвижимости
опубликовано: 2018-11-13 последняя актуализация: 2018-11-13 автор: Павел Мейтув
Вслед за известным проектом «Bezrealitky.cz» (название переводится как «без агента») в Чехии появился новый интернет-сервис подобного типа – www.valuo.cz. Он также предоставляет (за небольшую плату) свои услуги тем продавцам и покупателям недвижимости, которые полагают, что платить комиссии агентствам недвижимости – это лишний расход.
Вначале мы опишем, что предлагает и как работает этот проект, потом задумаемся над тем, насколько верна сама базовая предпосылка – что на услугах маклеров по недвижимости можно и нужно экономить.
Вернемся, однако, к предыдущему проекту Bezrealitky.cz, который работает уже несколько лет и является достаточно популярным. Идея в том, что процесс сделки с недвижимостью условно разбивается на несколько этапов, на каждом из которых пользователь может воспользоваться -бесплатно, за небольшие деньги или за вполне рыночную цену - той или иной конкретной стандартизованной услугой. Однако, все время есть ощущение, что цена за пакет услуг остается несравнимо меньшей, чем комиссия профессионального агентства недвижимости.
Прежде всего, конечно, тому, кто намерен самостоятельно продать или сдать в аренду свою недвижимость нужен доступ на рынок. Это – первый (и для многих – наиболее важный) этап. Самая дешевая версия (199 крон) дает возможность размещения одного объявления на 1 месяц. Более дорогие формы предполагают 2-3 месяца размещения объявления, то или иное количество его переводов на первую страницу, выделение и другие выгоды.
Хотите дополнительно повесить на свою недвижимость плакат со своим номером телефона? Платите. Хочется сделать качественную презентацию? Через сервис можно заказать профессиональную фотосъемку.
Далее. Нашелся клиент на недвижимость? Можно ту же купить типовой договор аренды или купли-продажи. Нужна ипотека? Тут же можно получить предварительные предложения от банков. Нужно изготовить сертификат энергозатрат, который требуется законом при продаже недвижимости? Тоже можно заказать тут же. Ну, и все в таком духе.
Жизнь показала, что этот сервис хорош в основном для сдачи в аренду. Тут действительно экономия на комиссии маклера (стандартно – 1 месячная аренда да еще + 21% НДС) сильно облегчает жизнь. В основном – будущим арендаторам, которые, таким образом, охотно ищут предложения именно здесь, так что шансы сдать квартиру или, скажем, гараж сильно возрастают. Логично, что туда, где есть спрос, потянется предложение. Однако, тут от мошенников, недобросовестных и неплатежеспособных жильцов вас никто не защитит, любые «гарантии» такого типа будут стоить дополнительных денег, а ответственность в конечном счете никто не несет. При продажах же недвижимости риск возрастает многократно: все-таки в таких случаях речь идет о совсем других деньгах, и типовые договора, составленные за небольшие деньги «типовыми юристами» не помогут при решении споров в суде. Не стоит упоминать и о том, что агенты недвижимости всеми правдами и неправдами стараются под видом «простых смертных» проникнуть и сюда и участникам предложить свои услуги.
Так что, этот сервис занял, конечно, свое устойчивое место на рынке недвижимости, но ниша это – скорее маргинальная и специфическая.
Разумеется, новый стартап должен был бы предложить что-то новое. И он предлагает. Как следует из названия (valuo от английского valuation, т.е. оценка) главная «фишка» - примерное определение рыночной стоимости недвижимости. Алгоритм, конечно, является know-how авторов, но в общем он достаточно прост: существует некая форма ценовой карты всей Чехии, цена за метр уточняется в зависимости от нескольких основных параметров – возраста объекта, состояния, формы собственности, наличия балкона и подвала и т.п. Кроме того, оцениваемая недвижимость сравнивается с несколькими актуально существующими на рынке подобными предложениями. Результат выглядит довольно эффектно: цена дается с точностью до кроны, однако, при ближайшем рассмотрении оказывается, что реально она может быть существенно выше или ниже. В нашем тестовом случае 100-метровая квартира в престижном районе Винограды была оценена в 11 592 132 крон с тем, что минимальна цена может быть 8 015 152 крон, а максимальная - 13 625 000 крон. Согласитесь, разброс весьма значительный. Любой более-менее опытный маклер оценил бы точнее. Ну, а дальше – хотите более точную оценку? Закажите профессионала. Нужен расчет арендного дохода и возвратности инвестиции? Платите деньги … Если нужна профессиональная инспекция технического состояния (кстати, такой сервис давно существует самостоятельно), закажите через нас авторизованного инженера.
Пожалуй, Valuo и большей степени ориентируется на оказание услуги потенциальному покупателю, чем продавцу. Во-первых, здесь собирается множество предложений из разных источников, поисковиков недвижимости и специализированных серверов. Если действительно весь рынок жилья (а речь идет только о квартирах и частных домах) по всей территории Чехии представлен на одном месте, это может быть удобно. Во-вторых, каждая цена сопровождена «оценкой», и, таким образом, сразу видны переоцененные (с точки зрения авторов алгоритма), адекватные и недооцененные предложения. За плату можно проследить динамику цены, видеть самые последние предложения (в бесплатной версии они появятся только через пару недель), получать уведомления об изменении цены предложения и т.д. За деньги будущим покупателям также предлагаются советы и «инструменты» по снижению цены в переговорах с продавцом. Продавцы же могут получить первое независимое представление о том, сколько примерно может сегодня стоить их недвижимость. Короче говоря, любой человек может очень быстро почувствовать себя экспертом в проблематике недвижимости.
Самое же забавное в тестовом опыте использования Valuo это то, что на следующий день зазвонил телефон (контакт нужно обязательно оставить, если хочешь получить оценку стоимости недвижимости), и сотрудник Valuo стал рекомендовать «одного очень компетентного» агента, «специалиста на данный район», который мог бы продать тестируемую недвижимость «на 5-10% дороже». Можно не сомневаться, что это – еще одно (возможно, основное) направление заработка данного стартапа, любой маклер охотно заплатит за «рекомендацию» и за каждого нового клиента.
И вот тут начинает возникать ощущение порочного круга: мы не хотим платить маклерам, потому что их единственной целью является вытянуть из нас-клиентов деньги, поэтому мы будем платить кому-то другому (только не маклеру), целью которого является … вытянуть из нас деньги и в конечном счете свести с маклером. Разница лишь в том, что денег с нас возьмут несколько меньше и не сразу, а по частям, к тому же – в современной форме онлайн-коммуникации.
Все это напоминает один из «400 сравнительно честных способов отъема денег у населения» бессмертного Остапа Бендера. Ведь при корректной бизнес- операции должны все выигрывать, каждый получает свое. В данном случае выигрыш сервиса понятен – заработок. А что получает клиент? Обманчивое ощущение, что он разбирается в мало знакомой ему предметной области? Или платный доступ к новинкам, которые на других серверах давно опубликованы бесплатно? Может, весьма приблизительную оценку цены недвижимости? Согласитесь, это похоже на извещения о том, что вы уже практически выиграли в лотерею (в которой, правда, не участвовали), теперь только нужно немножко заплатить …
Поскольку экономия – это чешский национальный спорт, нет сомнений, что этот проект найдет своих пользователей и заработает на них. Но подобные проекты ставят более важные вопросы: оправданно ли желание «любителей» на рынке недвижимости (как продавцов, так и покупателей) любой ценой избежать пользования платными услугами профессионального агента в области недвижимости? В какой мере инструменты такого типа могут в принципе заменить работу маклера? Не стоит ли агентам по недвижимости задуматься над качеством своей деятельности и методикой ценообразования своих услуг?
Попробуем обсудить эти вопросы.
Безусловно, есть любители самостоятельно чинить автомобиль, своими руками делать ремонт квартиры, строить дачу или лично ходить на судебные заседания. Их мотивация – справимся сами и не будем тратить деньги на слишком дорогие услуги третьих лиц. Кроме того, найти толкового и порядочного автомеханика, сантехника, плиточника или адвоката не так-то просто, риск попасть на халтурщика, который может только обсчитать (и вдобавок нанести ущерб), достаточно велик. И, конечно же, сам для себя такой любитель сделает работу бесплатно, так что результат всегда будет существенно дешевле оплаты заказа стороннего специалиста или фирмы.
Таких людей обычно объединяет то, что у них есть соответствующий опыт, знания, навыки, а также – подходящие инструменты и время самостоятельно заниматься решением данного вопроса. Перенос такого подхода в область покупки и продажи недвижимости может нести с собой большие риски. Ведь сделки с недвижимостью обычный человек делает редко – несколько раз в жизни. Пару раз поменяет свое жилье, однажды продаст наследство родителей или будет решать вопрос жилья подросших детей, раз или два в жизни купит или продаст дачу … В общем с проблематикой покупки, продажи или сдачи в аренду недвижимости он не сталкивается регулярно, за рынком и актуальной юридической базой не следит, блоги маклеров с описанием различных проблем и нетипичных ситуаций не читает, платные семинары для агентов не посещает, видеть «между строк» в объявлении или в словах продавца не тренирован и т.д. Так что, опыта, навыков и инструментария в достаточном объеме у такого любителя на рынке недвижимости скорее всего нет. Между тем, ставки достаточно велики, в каждой сделке с недвижимостью речь идет о крупных суммах, о многолетних долговых обязательствах, о долговременных перспективах будущей ликвидности и о проблемах, которые может быть очень сложно (и даже невозможно) устранить. В то же время цена профессионального помощника составит не более 2-3% объема сделки. Так есть ли смысл рисковать существенно большими суммами в надежде сэкономить пару процентов? По нашему мнению, нет.
На это можно возразить, что, во-первых, риск того, что «профессиональный помощник» окажется просто ловкачом, которому нет никакого дела до клиента и его реальных забот, и который не несет никакой ответственности за свои ошибки, также достаточно велик, а, во-вторых, вознаграждение маклера – особенно если оно исчисляется в процентах от суммы сделки - зачастую несопоставимо с его реальной работой, усилиями и расходами. Действительно, объем работы посредника при сделке с маленькой недорогой квартирой и большим коммерческим объектом, как правило, не различается в разы, однако, один и тот же комиссионный процент при разных сделках в количественном выражении может отличаться весьма существенно.
С этими аргументами трудно не согласиться. Но на них можно возразить, что вообще найти добросовестного и качественного специалиста, как уже было сказано, также непросто. Что же касается размеров вознаграждения, то это – вопрос порядочности агента, которая, кстати, идет рука в руку с качеством предоставляемых услуг. Иначе говоря, если маклер хочет получить с клиента «по максимуму», то, скорее всего, сильно доверять ему в части выполнения им своих профессиональных обязательств не стоит.
Впрочем, мир рыночной экономики не всегда устроен справедливо. Можно обсуждать соразмерность гонораров кинозвезд или футболистов (их – зачастую не менее квалифицированные - коллеги в провинциальных театрах и менее успешных клубах получают за тот же объем усилий совершенно другие деньги, при этом какой-нибудь цирковой жонглер наверняка умеет обращаться с мячом даже лучше, чем Зидан), доходы авторов шлягеров за каждое исполнение или – это уже ближе к нашей теме – вознаграждение аукционистов и арт-дилеров, исчисляемое в процентах от достигнутой цены произведения искусства. Рынок недвижимости исторически сложился так. Первоначальной причиной, видимо, было желание клиентов заставить маклера работать на максимальный результат. Пытаться сегодня применить к этой услуге «почасовой тариф» также бессмысленно, как пытаться сравнить объем затраченных композитором, актером или спортсменом усилий для достижения профессионального продукта. Цена работы определяется в таких случаях не количеством затраченных усилий, а количеством сгенерированных этими усилиями денег – проданных дисков, билетов (на концерты или на стадионы) или футболок с именем спортивной звезды. Сделка с дорогим объектом также несет в себе большое количество денег, а у коммерческой недвижимости – долговременный стабильный доход. Значит, если композитору удалось написать шлягер, или футболисту перейти в топ-клуб, вознаграждение за примерно тот же объем их работы будет существенно большим. Аналогично гонорар успешной сделки с дорогостоящим объектом должен быть выше.
Это не означает, что маклерам не стоит задуматься над размерами и потолком своих комиссионных. Было бы логично, чтобы процентная ставка была обратно пропорциональна размеру сделки, т.е. уменьшалась бы вместе с ростом суммы сделки и оставалась бы в рамках разумного. Тем не менее, вознаграждение маклера в любом случае должно было бы покрывать его накладные расходы и приносить добавленную стоимость, создаваемую квалификацией, опытом и добросовестностью маклера, в том числе – и фактической ценой продаваемого или покупаемого объекта.
Вернемся на минуту к самой первоначальной идее обсуждаемых стартапов, предполагающей, что общий процесс сделки на рынке недвижимости можно разбить на отдельные относительно самостоятельные этапы. Нечто подобное происходит в мире медицинских технологий, где также считается, что – несмотря на то, что все в конечном счете замыкается на высоко квалифицированного доктора – отдельные процедуры вполне можно передать самому пациенту или менее квалифицированному персоналу. В мире сегодня существует более 190 тысяч медицинских аппликаций, их рынок в 2018 году исчисляется в 33 миллиарда долларов. Причем интересно, что свое применение эти технологические решения находят как в высоко развитых, так и в совершенно отсталых с точки зрения уровня медицины странах. Эти аппликации контролируют давление, помогают соблюдать диету, напоминают о необходимости принимать лекарства, могут диагностировать признаки серьезных заболеваний, они позволяют, например, находящимся вне поля боя врачам инструктировать санитаров при оказании помощи раненым, могут консультировать хронических больных или беременных … Раз подобные решения могут работать в вопросах здоровья, несомненно они могут работать и в вопросах недвижимости. Тем не менее, утверждение, что аппликации в конце концов однажды заменят врачей, используется сегодня только как гипербола, пока что никому всерьез не приходит в голову заменить обращение к врачу покупкой аппликации. Аналогично дело, думается, обстоит на сегодня и с недвижимостью.
Таким образом, вопрос в конечном счете сводится не к тому, стоит ли воспользоваться за небольшие деньги тем или иным стартапом и не платить агенту, а к тому, как найти толкового, ответственного и порядочного маклера, который наилучшим образом продаст или поможет найти, выбрать и купить желаемую недвижимость. Подобные же инструменты, возможно, смогут помочь непрофессионалам проверить квалификацию и порядочность выбранного маклера. Например, проверить его оценку недвижимости с помощью valuo.cz. Если, конечно, подобные инструменты не окажутся очередным «401 способом» сравнительно честного отъема денег у населения.
<<< вернуться к списку тем
Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
