Статистика и реальность на рынке жилья в Праге

опубликовано: 2017-04-28 последняя актуализация: 2017-04-28    автор: Павел Мейтув

Средняя температура по больнице
Эту шутку знают все, кто когда-либо каким-то образом знакомился с предметом «Статистика». Повторим для тех, кто такой предмет никогда не изучал. «Средняя температура по больнице составляет … 36,6». Смешно это или нет, но факт остается фактом: статистические способы описания действительности (в данном случае – установление «среднего значения») во-первых, могут некорректно описывать реальность (обитатели больницы, судя по всему, «в среднем» вполне здоровы) , во-вторых, статистическими данными и их интерпретацией можно манипулировать (например, сделать вывод, что больница отлично работает или – что ее можно закрыть за ненадобностью), в-третьих, что статистическое отражение действительности (в виде средней температуры) может не иметь никакого отношения к состоянию конкретного лежащего там ( хоть в жару, хоть со сломанной ногой) пациента. Другими словами, со статистикой нужно обращаться очень аккуратно, неточности и небрежности могут привести к очень грубым ошибкам. Примерно такова мораль этой истории про больницу.
Вернемся к статистическим данным о ценах жилья в Чехии (прежде всего, конечно, речь идет о Праге, где кривые цен наиболее выразительны и впечатляющи). Не мешает вспомнить, откуда берутся эти данные, и каков их путь к «рядовым пользователям» - продавцам и покупателям недвижимости.
Собственно статистические процедуры производятся несколькими организациями – Чешским статистическим управлением (ЧСУ), которое в основном для сбора первичных данных использует рассылку опросников по компаниям и учреждениям, в данном случае, вероятно, первичные данные (неясно, с какой полнотой, подробностью и – главное – тщательностью) предоставляют сотрудники кадастров недвижимости; консультационной компанией Deloitte, которая на эту тему имеет два продукта: так называемую «ценовую карту», где можно за небольшую плату узнать, по какой цене продавались в последнее время объекты в том или ином конкретном месте, и «Development index» (следящий только и исключительно за ценниками девелоперов), сервером рекламы недвижимости Realitymix, который использует в качестве исходного материала только цены предложений, размещенных на данном сервере (к слову сказать, далеко не самом популярном), а также – объединением нескольких крупных пражских девелоперов, которые обобщают данные собственных продаж. Сразу же становится понятно: все эти данные вообще нельзя сравнивать или объединять, ибо они собраны из совершенно разных источников совершенно разными способами. Где-то речь идет о реальных сделках, где-то – о ценах предложений, где-то – только новостройки, в другом месте – новое и старое без разбору …
Кроме того, в статистике есть довольно важное понятие – «репрезентативность выборки». Сколько нужно собрать конкретных случаев (выборку), чтобы среднее значение было информативным и отражало все массу случаев? Например, достаточно ли для социологического опроса обратиться к 100 людям? Или надо минимально 1000 опросников собрать? Может, 5 тысяч? Для определения объема репрезентативной выборки используются специальные математические процедуры. Понятно, что минимально необходимое количество исходных данных зависит от целей исследования и от того, на какую популяцию будут потом распространяться результаты обработки этих сведений. Так, например, если мы хотим узнать отношение населения Чехии, скажем, к плану повышения минимальной зарплаты, опросить сотню случайных прохожих на Вацлавской площади будет явно недостаточно, там может не оказаться жителей тех регионов, для которых минимальная зарплата – не пустой звук. Если же захотим выяснить, что думает население о проекте новой линии пражского метро, бессмысленно опрашивать жителей Брно.
В случае статистического анализа цен недвижимости возможности создать действительно репрезентативную выборку весьма ограничены. Свои предложения на Realitymix размещает лишь небольшая часть продавцов и агентов недвижимости. Три-четыре крупных девелопера – это далеко не весь рынок нового жилья.
Согласитесь, достаточно, чтобы в относительно небольшом районе Праги (например, в Праге 2) появился один элитный проект с супердорогими квартирами, как вся наша «средняя цена» существенно искривится. Выборка нерепрезентативная!
Вообще, если вдуматься, Прага – не такой уж большой город, в нем продается не так много квартир, несколько тысяч в год. В том числе – маленькие и большие, новые и старые, плохие и хорошие, панельные и кирпичные и т.д. Чем более широкую выборку мы возьмем, чтобы составить по возможности объективное представление о ценах (приблизиться к среднему значению), тем дальше мы будет уходить от специфики каждой конкретной квартиры и района, в котором она находится. А чем тщательнее мы будем стараться провести дифференциацию по площади, району, планировке, возрасту, состоянию и т.п., тем менее репрезентативной будет наша выборка. И в том, и в другом случае информация о среднем значении цены нам не сильно поможет при определении стоимости конкретной квартиры.
В статистике проблема среднего значения решается тем, что существуют и применяются и другие инструменты математического обобщения. Например, «мода» - наиболее часто встречающееся в выборке значение или «медиан» - значение, которое делит всю выборку пополам. Однако, в жизни мы почему-то встречаемся только с показателем «средняя цена».
Правда, нужно признать, что из всех названных выше источников статистических данных о средних ценах следует некая тенденция, которая данными из другого источника может в той или иной степени подтверждаться или не подтверждаться. Да, в целом все они говорят о том, что цены недвижимости в Праге растут и довольно быстрым темпом. Но это – не более, чем тенденции. Относиться к этим сведениям следует достаточно осторожно, и еще большая осмотрительность требуется в применении этих обобщенных данных к каждому конкретному случаю.
Но – уйдем от авторов статистических отчетов и их профессиональных проблем. Что происходит с полученными данными дальше? Дальше авторы статистических исследований публикуют свои результаты в пресс-релизах. Журналисты излагают эти результаты в своих изданиях в сильно сокращенном и упрощенном виде. Это связано отчасти с тем, что работники пера сами не являются профессионалами ни в какой области, включая статистику (то есть плохо понимают, о чем они пишут), отчасти с тем, что им по роду деятельности нельзя обременять своих читателей сложностями. Да и времени нет ни вникать, ни объяснять. Материал для публикации нужен к сроку, все самое главное надо сказать в паре фраз заголовка и подзаголовка.
Ну, а читающая газеты и смотрящая телевизор публика обычно уже и вовсе не вникает, мы с готовностью принимаем пережеванную прессой информацию как факт. Дальше публика ведет себя в соответствии с прочитанным и услышанным: цены растут, значит свою квартиру мы будем продавать (вынуждены покупать) дороже. В следующий период времени статистики снова соберут материал с еще более высокими «средними ценами», журналисты снова расскажут, что цены опять выросли, продавцы снова поднимут цены, а покупатели – под влиянием прочитанного и услышанного снова будут согласны платить дороже …
Этим мы вовсе не хотим сказать, что не существует объективных причин для роста цен жилья в Праге. О них мы в свое время писали. Но существуют и субъективные причины, настроение на рынке, и некорректное обращение с обобщенными данными может приводить к искажению реального положения дел.

Кому выгодно искажение представлений о реальности?
Как ни странно, всем (кроме, разумеется, покупателей) рост цен на руку. Во-первых, девелоперам, у которых появляется легитимное основание повышать цены своих «товаров». Еще более рост цен жилья устраивает владельцев земельных участков – ведь девелоперы в этой ситуации готовы купить те же самые участки за большие деньги. Во-вторых, повышательная тенденция выгодна всем участникам проектировочно-разрешительного процесса: архитекторы и инженеры могут попросить за свои услуги больше (тем более, что обычно их гонорары рассчитываются в процентах от общей стоимости проекта), местные чиновники, от которых что-то зависит, могут просить большие взятки (не будем делать вид, что коррупционная среда в Чехии полностью истреблена). Могут вырасти и цены строительных работ и материалов (если у девелоперов появляется большая финансовая свобода). Больше получат и агентства недвижимости от сделок с более дорогими квартирами – их услуги также рассчитываются в процентах от сделки.
В-третьих, повышение цен недвижимости выгодно банкам, которые выдадут больший объем кредитов. К слову сказать, именно до тех пор, пока цены кредитов низки, покупатели (единственный проигравший в этом процессе роста цен) согласны терпеть сложившееся положение вещей. Как только цены кредитов заметно вырастут (а этот процесс уже начался), рост цен, как минимум, замедлится, скорее всего, вообще прекратится, а то и начнется коррекция в сторону снижения. Но это мы отвлеклись от обсуждения статистических данных.
Не в последнюю очередь в повышении цен заинтересованы спекулянты, это - основа их бизнес-модели. По оценкам самих девелоперов более трети всех новых квартир покупают люди, которые не собираются там жить. Квартиры приобретаются для сдачи в аренду или последующе перепродажи.
Наконец, от роста цен выигрывает и государственный бюджет, который в ситуации роста цен получит как больший объем по НДС (у новостроек), так и больший объем средств на налоге с приобретения недвижимости (у сделок с вторичным жильем).
Большинство названных «бенефициаров» не представляет собой организованных групп, способных что-то лоббировать или на что-то влиять. Но, как минимум, банки, девелоперские компании и Минфин такие возможности имеют. А это значит, что они могут вольно или невольно, целенаправленно или бессознательно влиять если не на отбор и обработку (ъотя и такое не исключено), то уж во всяком случае на интерпретацию обобщенных статистических данных и представлять ситуацию с помощью ничего не подозревающих (и всегда все упрощающих) журналистов в выгодном для себя свете. Вспомните историю про среднюю температуру по больнице!

Обращаться осторожно!
Из всего сказанного следует простой вывод: обобщенные данные о рынке недвижимости не всегда могут быть применимы в конкретной ситуации. Они, как минимум, сильно огрубляют действительность, но могут и намеренно ее искажать.
Как же быть, кому же верить? Те, кто реально представляет себе ситуацию на рынке недвижимости, это – агенты. Они каждый день имеют дело с продавцами, покупателями и сделками. Естественно, их знание ограничено их собственным опытом и опытом их коллег. Но это – конкретный накопленный личный опыт, не искаженный обобщениями. Если хотите, хороший опытный маклер обладает ценовой интуицией, чутьем на реальную цену. Агенты могут быть не слишком сообразительными, не всегда опытными и необязательно симпатичными, маклера тоже надо уметь выбрать. Но их жизнь и вся профессиональная деятельность проходит на рынке недвижимости, они каждый день в контакте с продавцами и покупателями. Никто лучше агентов недвижимости не представляет себе ситуацию и не разбирается в ней.
Агента подгоняют две взаимоисключающие мотивации – продать подороже (ибо его вознаграждение исчисляется в процентах от суммы сделки) и продать побыстрее (потому что иначе он вообще никакого вознаграждения не получит). Эти два мотива уравновешиваются в том, что агент стремится продать объект за адекватную, реальную, приемлемую для обеих сторон сделки цену. Вы скажете, что он также заинтересован в росте цен недвижимости. В целом, конечно. Но он живет и работает в реальном мире, ему нужны фактические сделки сегодня. Поэтому, когда ваш маклер говорит вам, что цену надо снизить, или что с предложением покупателя стоит согласиться, потому что его претензии к объекту разумны, а пожелания аргументированы, имеет смысл к этому прислушаться.
А вот кого не надо слушать – так это других агентов, которые вашу квартиру не продают. Тут ведь, как и у юристов, может работать профессиональная ревность. Попробуйте прийти к любому адвокату с делом, которое вел другой адвокат. Обязательно услышите: «Кто это вам делал?! Что за некомпетентность!» и т.п. Маклер, который реально не занимается вашим объектом, обязательно скажет, что он бы продал дороже (купил дешевле). Это – неосознаваемая профессиональная деформация деятельности в высоко конкурентной среде. Найдите себе хорошего толкового агента, которому вы будете доверять, и слушайте только его.
Впрочем, выбор агента для совершения сделки с недвижимостью – это уже совсем другая тема.


<<< вернуться к списку тем


Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
* фамилия, имя, отчество:
skype:
*e-mail:
* контактный телефон:
ваши пожелания или вопросы, которые Вы бы хотели обсудить:

Последние предложения