Коммерческая недвижимость
Чешская Республика активно привлекает крупные прямые иностранные инвестиции, которые создают новые рабочие места и улучшают экономические показатели. И центральное правительство, и региональные власти оказывают промышленным инвесторам всяческую помощь и поддержку, начиная от собственных инвестиций в инфраструктуру и создания промышленных зон и кончая налоговыми льготами. Некоторые международные компании этим злоупотребляют, перенося свое производство в Чехию «временно» - на срок действия налоговых льгот, а потом переезжают в новую страну. Тем не менее, Чехия уже несколько лет занимает одно из лидирующих мест в Европе по прямым заграничным инвестициям. Их привлечением занимается специализированное государственное агентство «Чехинвест». Это агентство, в частности, с 2005 г. предлагает программу финансовой поддержки строительства промышленных объектов и регенерации «
браунфилдов» (заброшенных промышленных объектов).
Поддержку может получить и сравнительно небольшой инвестор. Тут действует общее правило: чем меньше и дальше от Праги город, в котором Вы собираетесь что-то реализовать, тем больше при том же объеме инвестиций и том же количестве создаваемых рабочих мест шансов, что местная власть пойдет Вам навстречу вплоть до ходатайства о досрочном предоставлении Вам постоянного вида на жительство.
Классическим примером успешных иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость являются Карловы Вары, которые российский капитал фактически вернул к жизни. Но кроме Карловых Вар в Чехии есть много других не менее интересных городов, которые еще ждут своего инвестора.
Варианты инвестиций в коммерческую недвижимость Чехии
Все варианты коммерческой недвижимости можно условно разделить на 4 группы:
1.
объекты пассивного инвестирования (доходные дома, отдельные квартиры, торговые и офисные помещения, склады), т.е. такие объекты, целью приобретения которых является "консервативное" инвестирование свободных средств в недвижимость с относительно небольшим (5-7% годовых), но более-менее надежным доходом от аренды;
2.
объекты для девелоперских проектов и другого "активного улучшения" (старые доходные дома, старые промышленные объекты под строительство жилья, старые отели, участки под строительство и т.п.), т.е. такие предложения, где в основе лежит продаваемая недвижимость, а под нее создается план ее коммерческого использования, например, капитальный ремонт, новое строительство, разделение объекта на самостоятельные единицы и реструктурализация и т.п.;
3.
объекты готового бизнеса (действующие отели, бензозаправки, автосервисы, рестораны, магазины, общежития и т.п.), т.е. такие предложения, где в основе лежит конкретный бизнес, частью которого является инвестиция в недвижимость. Подобные объекты предполагают знание инвестором соответствующего бизнеса и желание активно в нем самому участвовать;
4.
производственно-инвестиционные проекты (промзоны, технологические парки и т.п.), т.е. такие предложения, проработка которых требует, как правило, не только глубокого понимания сути производственных процессов, но и взаимодействия с местной или даже с центральной властью.
Хотя предложений объектов пассивного инвестирования немало на любой кошелек и вкус, найти действительно интересный объект с хорошей и надежной доходностью совсем непросто.
Мы рекомендуем не бояться рассматривать объекты и за пределами Праги - за меньшие деньги можно и в "провинциальных" городах приобрести вполне достойную доходность.
У
доходных домов нужно обратить главное внимание (естественно, после анализа местоположения и состояния) на наличие охраняемых законом жильцов с регулируемым наймом. Несмотря на то, что "дерегуляция" найма в мелких городах уже завершилась, а в крупных завершится в 2012 году, такие охраняемые жильцы находятся под защитой закона. Выселить их можно, только предоставив им адекватное жилье или финансовую компенсацию (разумеется, случаи судебного выселения за неуплату мы сейчас не рассматриваем). Это может быть дорого и сложно, поэтому особенно ценятся такие дома, из которых старые жильцы уже выселены. Интересны также изначально нежилые объекты (бывшие отели, фабрики), которые можно перестроить под жилье.
Другой проблемой может быть то, что старый объект является предметом охраны как памятник архитектуры. Тогда все изменения (особенно внешнего вида) нужно согласовывать с управлением охраны памятников. В то же время (при определенных условиях) можно попытаться получить на реставрацию исторического объекта государственную дотацию или средства из структуральных фондов ЕС.
В случаях
покупки действующего бизнеса (особенно небольшого) нужно убедиться, что Вам действительно продают недвижимость, а не право ее аренды – именно так обычно продаются рестораны. Продвец берет с покупателя деньги за уступку права аренды и за сделанные в объект инвестиции (интерьер, оборудование, мебель и т.п.), но сама недвижимость не является предметом покупки.
Коммерческая недвижимость (как готовый бизнес, так и объект для реконструкции)
зачастую продается вместе с компанией, которая ею владеет. Здесь есть свои плюсы и минусы. К плюсам относится простота сделки, экономия (разница в цене по сравнению с покупкой объекта недвижимости может составлять от 3% до 20%) и отсутствие необходимости регистрировать собственную фирму, к минусам – опасность долговых и других обязательств, которые могут «висеть» на имеющей историю компании и реальное состояние которых часто весьма трудно проверить. Следует, естественно, быть осторожным и не жалеть времени и средств на тщательную проверку покупаемой фирмы (due diligence), но панически бояться этого варианта не стоит.
Перейти на каталог коммерческой недвижимости в Чехии >>>