Что происходит на рынке пражских отелей к концу 2014 года?

опубликовано: 2014-11-10 последняя актуализация: 2014-11-10    автор: Павел Мейтув

После нескольких лет стагнации на рынке отелей в Праге заметно оживление. Причем касается это как интереса инвесторов к приобретению существующих и действующих гостиниц, так и реконструкции старых зданий в новые отели. Один пример за все: в верхней части Вацлавской площади завершается реконструкция торгового центра «Била Лабуть» в новый отель Wilson (сведения о его классности разнятся, поэтому мы их здесь не приводим, подождем открытия). Согласитесь, перестроить торговый центр в гостиницу – это говорит не только о том, что инвестору не занимать куража, но и о том, что гостиничный бизнес многим представляется более привлекательным, чем аренда торговых площадей на главной площади города.
Аналогично действовали и инвесторы при реконструкции комплекса зданий на ул. На Поржичи, известного как «Пасаж У Гайку» - первоначальный торгово-офисный концепт в значительной степени уступил место гостиничному решению: один отель (4-звездочный Elephant) там действует уже сегодня, еще два – достраиваются (мы к этому еще вернемся чуть позже).
Очевидно, что аргумент последних лет о том, что койко-мест в пражских отелях (как в абсолютном выражении, так и на душу населения) больше, чем в Вене, несколько потерял актуальность. Туристический рынок снова на подъеме, инвесторы в него верят. Уровень заполненности пражских отелей приблизился к уровню «предкризисного» 2007 года и «снова» составляет в среднем 70%. Однако, не стоит забывать, что в 2007 году Прага предлагала гостям на 4 тыс. номеров менее.
Правда, стоит помнить и о другой стороне медали: во многом возврат к позитивным показателям заполняемости произошел и в результате заметного снижения цен гостиничных номеров в рамках острой конкуретной борьбы. Возможно, именно отсюда (из конкуретной борьбы, а не только из оптимизма в отношении динамики туристического рынка) и произрастает интерес к модернизации существующих гостиниц, улучшению комфорта и уровня услуг, появлению новых дизайнерских концептов и т.п. Операторы стараются добиться лучших показателей в доходности на номер. Именно этот параметр является в силу названных причин (увеличение количества номеров и общее снижение их цены) «слабым местом» гостиниц. Поэтому пересчет цены отеля на цену номера и доходности с номера не всегда является корректным.
Борьба на гостиничном рынке Праги с улучшением конъюнктуры, таким образом, ничуть не ослабевает (и не ослабеет в будущем), ведь только в 2013 году на рынке прибавилось 566 новых номеров в двух новых отелях под маркой международных сетей (B&B Hotel и Pentahotel Prague) и двух новых бутик-отелях (4* UNIC и 5* Emblem). В 2014 году должно появиться на рынке еще 531 новых номеров, причем в большинстве своем – в самом центре Праги: в уже упоминавшемся отеле Wilson в верхней части Вацлавской площади (60 номеров), в Motel One на ул. На Поржичи (между станциями метро «Намнести Републики» и «Флоренс»), а также в результате достройки двух крупных отелей там же на ул. На Поржичи в комплексе «У Гайку» (который, к слову сказать, был в прошлом году продан за почти что 630 млн. крон (более 23 млн. евро), где кроме торговых и офисных площадей было и 2 недостроенных отеля (о них сейчас и речь), да еще один уже действующий.
Логично, что гостиницы всячески стараются выделиться и предложить что-то особенное – дизайн интерьера, мебель, дополнительные услуги, ремонт фасада и т.п. Поэтому учитывать следует не только факты появления новых отелей, но и факты реконструкций «старых» действующих гостиниц. Так, например, в последнее время существенными изменениями и «фейслифтом» прошли отели Golf, Axa, Pyramida, DUO, Carlo IV ... Как видно только из этого краткого списка, речь идет о заведениях совершенно разных категорийи несопоставимого месторасположения. Но делать нечего: хочешь иметь в своем отеле гостей, изволь уровень повышать, а цены снижать.
Своего рода "вишенкой на торте" является уникальный концепт 6* отеля One Room, который возник в результате реконструкции телевизионной башни на Жижкове. Этот "один номер" стоит порядка 1000 евро в сутки и предлагает неповторимый панорамический вид на всю Прагу с высоты, которая недоступна ни однуму другому отелю. Пригодно, например, в виде свадебного номера для новобрачных ...
Интересно, что среди аквизиций последнего года фигурируют не только «новички», но и такие инвесторы, которые уже владеют гостиничными площадями в Праге. Это говорит о том, что их вложения в этой области оказались (несмотря на жесткую конкуренцию) успешными, и они намерены этот успех развивать и дальше. Так, например, пятизвездочный отель Palace с 124 номерами был продан компании Special Tours Prague, которая уже владеет отелем Art Deco Imperial и еще двумя гостиницами. Тот же продавец (Warimpex) с тем же оператором (Vienna International) продал и отель Le Palais на пражских Виноградах. Покупателем пятизвездочного отеля Intercontinental на Парижской ул. (372 номера) является компания Best Hotels Properties, которая владеет семью отелями под марками Kempinski, Crown Plaza, Buddha Bar.
Несмотря на уход некоторых гостиничных операторов с пражского рынка, гораздо большее количество известных международных сетей проявляет к нему интерес, например, Carlton Ritz, Hyatt или Sofitel.
Нужно отметить, что интерес покупателей почти исключительно сосредоточен на районах Прага 1 и Прага 2. Что касается класса и емкости, то спросом пользуются в первую очередь 4-звездочные гостиницы с объемом 80-120 номеров, далее – 5-звездочные с емкостью около 100 номеров, а также большие 3-звездочные с количество номеров до двух сотен. Ожидаемая возвратность инвестиции в отель в Праге составляет порядка 12 лет, правда, это – оптимистический прогноз.
Что касается цен отелей в Праге, то обычно они расположены в диапазоне примерно от 5 до 20 млн. евро. Отклонения и в ту, и в другую сторону возможны: за уже упоминавшийся Intercontinental было заплачено 36 млн. евро (за 90% акций), но если учесть долги, которые принял на себя новый владелец, то цена этого отеля (372 номера) достигла невероятных 115 млн. евро. Естественно, в каждом конкретном случае ценообразование зависит от местоположения, состояния, емкости и заполняемости отеля, от наличия и престижности гостиничного оператора и конкретных условий договора с ним. И, как обычно, представления о цене того или иного отеля у продавца и покупателя далеко не всегда совпадают. Причем, чем сильнее оживление (т.е. спрос) на рынке отелей, и чем энергичнее работает туристическая индустрия, тем продавцы отелей становятся все менее охотными прислушиваться к мнению покупателя о «разумной цене». Ведь отель и так работает вполне прилично, а покупатель на него – не этот, так другой – обязательно найдется.
Однако, в целом можно с чистой совестью констатировать, что пражские гостиницы сегодня снова вернулись на рынок в качестве полноценного инвестиционного актива наряду с коммерческими помещениями, офисными центрами, складскими комплексами и девелоперскими проектами. Иметь такой актив в своем инвестиционном портфолио недвижимости в Чехии – и не стыдно, и не убыточно.


<<< вернуться к списку тем


Задайте свой вопрос или предложите тему для анализа:
* фамилия, имя, отчество:
skype:
*e-mail:
* контактный телефон:
ваши пожелания или вопросы, которые Вы бы хотели обсудить:

Последние предложения