Общая ситуация

После кризиса
В первую очередь, сегодня всех волнует, как повела себя чешская недвижимость в период кризиса. Нужно честно сказать, что она проявила себя с самой лучшей стороны, то есть если и потеряла в цене в период с конца 2008 года до конца 2010 года, то самый минимум (в среднем 5-10%). Качественные же объекты в цене не только практически не потеряли, но кое-где и подросли. Рассмотрим динамику цен чешской недвижимости последних лет более подробно.
Цена любой недвижимости складывается из двух компонентов: реальной (объективной) стоимости и спекулятивной составляющей - то есть ожиданий ее будущего роста. Эта спекулятивная составляющая была в Чехии в последние годы относительно небольшой: недвижимость дорожала в связи с общим ростом экономики (и связанным с этим ростом благосостояния), который держался на уровне 5-6% в год, примерно такой же рост закладывался и оптимистическими ожиданиями на будущее, т.е. спекулятивные ожидания роста цены прибавляли к ней 5-10%. Именно на эти 5-10% и произошла в течение 2009 года общая коррекция цен. В течение всего 2010 года – несмотря на пессимистические прогнозы о том, что «второе дно» еще придет – цены оставались стабильными, если снижение где-то и было, то в горизонте 1-2%.
Нужно отметить, что при общем охлаждении экономики все прочие объективные факторы (т.е. потребность населения в жилье, демографическая ситуация, дерегуляция аренды, о которой речь еще пойдет ниже), которые влияют на спрос, никуда не делись и продолжали действовать. Но поменялся вектор субъективных факторов: во-первых, чешские банки стали существенно более строги в предоставлении кредитов, во-вторых, сами жители Чехии стали менее оптимистичны относительно своих перспектив сохранения работы и будущего роста своих доходов. Объективный спрос на недвижимость уперся в резкое уменьшение объемов кредитования (банки кредиты не дают, а люди кредиты не берут). Именно это и привело к некоторому превышению предложения над спросом и снижению цен на ту самую спекулятивную составляющую и последующей ценовой стабилизации (или – если хотите – стагнации) на рынке недвижимости Чехии.
Во второй половине 2010 года началось резкое оживление немецкой экономики, фактическим придатком которой является экономика Чехии. Кроме того, чешские банки начали снижать процентные ставки и несколько либерализовали свои требования к просителям кредитов. Так что есть основания ожидать, что в 2011 году недвижимость Чехии не только и далее не будет терять в цене, но и продемонстрирует некоторый рост.
Если говорить о динамике цен в целом за последние, скажем, 10-15 лет, то нужно отметить, что почти всегда эта динамика была привязана к объективной экономической ситуации в стране. В конце 90-х гг. Чехия пережила свой собственный банковский кризис, который был результатом «диких девяностых» - молодые капиталисты и приватизаторы просто разворовали банковский капитал (не без помощи сотрудников банков, естественно). Тогда государство провело санацию банковских долгов и передало все банки в «хорошие руки», т.е. их владельцами стали крупные европейские финансовые структуры: «Чешская Споржителна» (аналог Сбербанка) досталась австрийскому «Erste Bank», «ЧСОБ» купила бельгийская KBC, «Живностенский банк» - итальянский «Unicredit», «Коммерческий банк» приобрел французский «Societe General» и т.д. Первые годы после этой реструктурализации ни о каких кредитах и речи не было, цены недвижимости напрямую зависели исключительно от покупательной способности населения и росли только прямо пропорционально ей да финансовым возможностям иностранных инвесторов, которых интересовала только коммерческая недвижимость (например, в Карловых Варах) и квартиры в историческом центре Праги. Когда стало понятно, что 2004 году Чехия неминуемо присоединится к ЕС, возникли сильные спекулятивные ожидания (мол, сейчас придут европейцы и все здесь скупят), цены резко возросли, но уже в конце 2004 года началась существенная коррекция, и цены фактически вернулись на прежний объективный уровень. Примерно с 2005-2006 годов начался довольно быстрый рост экономики, банки начали ипотечное кредитование, девелоперы проснулись и развернули масштабное новое строительство, и цены, как уже говорилось выше, начали объективно расти темпом от 5-6% в год (квартиры) до 15-20% в год (строительные участки). Этот процесс продолжался до конца 2008 года, когда кризис (прежде всего, в силу изменения политики банков и роста безработицы) дошел и до Чехии, и линейный рост цен остановился. К концу 2010 года цены чешской недвижимости в целом находятся на уровне 2007-2008 года.
Где более всего снизились цены? Кто более всего пострадал?
Во-первых, в трудную ситуацию попали многие девелоперы. Здесь принято, что ценник нового проекта остается более-менее неизменными в течение всей его реализации, т.е. девелопер, начиная новый проект, закладывает те цены, которые по его мнению будут «нормальными» через 1,5-2 года (когда цикл строительства будет завершен). Кризис останавливает рост цен, депелоперы вынуждены снижать свои запросы на эти самые 10-15%, т.е. продавать по «сегодняшней», а не по «послезавтрашней» цене. К этому их толкают и банки, которые резко ужесточили требования к возвратности своих кредитов, выданных на реализацию девелоперских проектов. Кроме того, в годы девелоперского бума возник острый дефицит пригодных под жилую застройку участков, и девелоперы покупали любые, даже самые плохие участки и по любой цене. Кризис же поставил их в трудное положение: квартиры в «плохих» районах стали продаваться намного хуже, а их собственые средства оказались закопанными в землю.
Из этого следует, что сейчас очень хороший момент для частных лиц покупать квартиры в новостройках (реально подешевело!), а для инвесторов – хорошая возможность относительно недорого откупить у неудачливых девелоперов неплохие проекты.
Во-вторых, пострадали спекулянты, те, кто покупал квартиры (в том числе и еще непостроенные) с тем, что в будущем продаст их с выгодой. Сейчас многие такие спекулянты хотят вернуть хоть что-то и продают свои активы с потерями. Это открывает новые возможности.
В-третьих, довольно резко упали в цене все малоинтересные объекты, которые «ехали» на волне общего роста цен. Это касается, прежде всего, панельных квартир в спальных районах социалистической застройки и объектов в «плохих» (удаленных, грязных, социально слабых) районах. Такое не нужно было покупать раньше, не нужно это покупать и сегодня. Не исключено, что именно такая недвижимость и дальше будет сохранять свою непривлекательность и терять в цене.

Другим вопросом, который волнует, прежде всего, иностранцев, когда речь заходит о чешской недвижимости, является вопрос законодательства: так все-таки могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Чехии на свое имя или нет? Как ни странно, ответ на этот вопрос неоднозначен. Коротко: технически и фактически иностранец, не являющийся гражданином страны Евросоюза, может быть записан в кадастре недвижимости в качестве владельца квартиры, юридически – это по-прежнему не совсем законно (точнее, совсем незаконно) и в будущем (например, при последующей продаже) это может стать проблемой.
Подробные разъяснения найдете здесь здесь....
Мы рекомендуем: если вы покупаете недвижимость «дачного» типа (т.е. для временных приездов, без планов постоянного жительства), если вы не собираетесь в обозримом будущем перезжать в Чехию, если вам не нужна долговременная чешская виза (с перспективой получения постоянного вида на жительство) и если вы не собираетесь проводить с недвижимостью спекулятивные операции (то есть в скором времени продавать), можете делать покупку как частное лицо. Во всех остальных случаях лучше поступать так, будто бы никаких изменений в чешском законодательстве не происходило, т.е. создавать чешское юридическое лицо и приобретать недвижимость как собственность этого юридического лица.

Пожалуй, главной особенностью недвижимости Чехии является ее, как правило, исторический характер. Лучшие существующие объекты – как в городском жилом фонде, так и в сельской местности – построены в основном в конце 19 – первой трети 20 века. Стили этого периода – модерн, кубизм, функционализм и др. – вошли в учебники архитектуры. В Чехии вообще чтут историю и редко сносят, и хотя годы социализма принесли в чешские города уродливую панельную застройку, традиционный архитектурный образ почти не пострадал. Можно сказать, что приобретение недвижимости в Чехии - это во многом вопрос хорошего вкуса.
В то же время многие объекты (особенно вне Праги) находятся в плачевном состоянии, поскольку в Чехии просто нет денег на их модернизацию. Реконструкция старых объектов в привлекательных районах является одним из главных направлений строительного и девелоперского бизнеса в Чехии.
Одновременно в последние годы в крупных городах (прежде всего, конечно, в Праге) наблюдается бум нового современного строительства многоквартирных домов и коттеджных поселков. Параллельно ведется санация старых панельных домов в «спальных» районах, которая во многом устраняет их как эксплутационные, так и эстетические недостатки.
Именно исторические объекты и – по нашему мнению, в меньшей степени -новостройки должны рассматриваться в первую очередь при решении вопроса инвестиций в чешскую недвижимость, поскольку у этих объектов риск снижения цены минимальный, а перспектива роста цены наилучшая.

Другой интересной чертой чешской недвижимости является многообразие форм собственности, возникшее как в результате реституций, так и в результате постепенной и платной приватизации жилого фонда. Подробнее об этом говорится в разделе "Квартиры".
У частных домов и вилл речь, как правило, идет о частной собственности.
У доходных домов (впрочем, не только у них) встречается такая форма собственности как "владение идеальной долей". Трудно придумать, что-то менее удобное. По целому ряду причин мы рекомендуем сразу же исключить такие предложения (особенно, если речь идет об "идеальной половине") из числа рабочих вариантов, даже если они с ценовой точки зрения весьма выгодны. Во-первых, на такую собственность нельзя взять ипотеку. Во-вторых, по всем вопросам управления недвижимостью должно быть согласие всех совладельцев (вот тут-то "половина" и может сосздать неразрешимые проблемы). В-третьих, возможная экзекуция коснется всего объекта в целом. В-четвертых, совладельцы идеальных долей имеют преимущественное право покупки других долей, что усложняет процедуру продажи (можно либо дарить свою долю, либо делать письменное предложение совладельцам на откуп своей доли). Решение таких ситуаций совладения может быть только одно: разделить по возможности общую недвижимость в кадастре на отдельные единицы (например, на квартиры) и передать каждому из владельцев соответсвующую "реальную" (вместо "идеальной") долю.

Чешские реституции – отдельная тема. После 1989 г. государство реализовало возврат большей части собственности, которая была национализирована коммнистами в 1948 г. Доходные дома и сельские угодья приобрели прежних хозяев или их наследников, или же им были предоставлены компенсации в виде преимущественного права приобретения другой недвижимости по льготной цене. Правда, возврат не распространялся на ту собственность, которая была национализирована между 1945 и 1948 гг. на основании так называемых «Бенешовых декретов», которыми имущественных прав лишались немцы и пособники нацистов. К настоящему моменту волна реституций в основном завершилась. Тем не менее, при покупке земельного участка или доходного дома не помешает выяснить, не обременена ли данная недвижимость претензиями или спорами реституентов.

Примерная цена квадратного метра в хорошем районе Праги за пределами центра (Прага 5, Прага 6) составляет порядка 50-70 тыс. крон (приблизительно 2000-2800 евро), элитное жилье в Праге 1, Праге 2 и первоклассных резидентных районах вне центра может стоить и 4000-5000 евро за метр. За пределами Праги и некоторых других крупных городов стоимость квадратного метра ниже в разы.
Цены новостроек существенно выше цен вторичного рынка, причем у новостроек действует правило, что цена квартир растет с ростом этажности. Цена квадратного метра обратно пропорциональна общей площади квартиры - чем меньше квартира, тем дороже метр.

Главным субъективным фактором, который определяет спрос, является доступность (или недоступность)ипотечных кредитов для граждан Чехии и стран ЕС(к иностранцам из третьих стран это относится в меньшей степени, хотя наша компания способна обеспечить предоставление кредита в размере до 50% залоговой стоимости недвижимости на срок до 15 лет под примерно 5,5-7% годовых).
Другим специфическим фактором, определяющим спрос на собственное жилье, является сегодня уже завершающаяся дерегуляция рынка аренды. Дело в том, что реституции-то чешское государство провело и в том числе вернуло домовладельцам все их доходные дома, но живущих там людей "вернуло" тоже. Это так называемые "защищенные арендаторы": их нельзя выселить без предоставления аналогичной замены и адекватной компенсации, им нельзя установить цену аренды по усмотрению домовладельца, размер аренды ежегодно устанавливался "сверху" предписанием. В 2007 году начался процесс "постепенной дерегуляции" так, что ставки аренды дерективно поднимались на 15-20% так, чтобы к концк периода дерегуляции домовладельцы вышли примерно на уровень 5%-ной годовой доходности. В большинстве населенных пунктов Чехии процесс дерегуляции завершится к началу 2011 года, а в Праге, почти всех краевых центрах и в городах Центральной Чехии с населением свыше 10 тыс. чел. процесс завершится к концу 2012 года. Тогда тысячи людей, которые и сегодня живут, скажем, в центре Праги за смехотворный (по сравнению с рыночной ценой аренды) найм, будут вынуждены переезжать в худшие условия либо покупать себе собственное жилье.
Цены недвижимости сильно различаются по регионам и городам. Естественно, в Праге они самые высокие, поэтому цена квартиры в Праге может быть существенно выше цены по всем параметрам лучшего дома в пригороде.

Иностранцы активно покупают чешскую недвижимость, хотя действующее законодательство им это фактически запрещает (условия, когда иностранец, не являющийся гражданином одной из стран ЕС, может быть владельцем недвижимости, для большинства невыполнимы). Однако этот запрет легко и абсолютно легально обходится тем, что иностранец может быть владельцем или компаньоном чешской фирмы, которая, в свою очередь, является чешским субъектом и может владеть любой недвижимостью в любых количествах. Конечно, содержание фирмы требует некоторых дополнительных забот и затрат, однако, они того стоят. Достаточно сказать, что и иностранец, имеющий долю в чешской компании, и члены его семьи, имеют право на долговременную (с 2006 г. - двухлетнюю) визу в Чехии, а поскольку в январе 2008 г. Чехия присоединилась к Шенгенскому соглашению, речь, таким образом, фактически идет о долговременной шенгенской визе с реальной перспективой получения через пять или 10 лет постоянного вида на жительство в Чехии, который предоставляет иностранцу фактически те же права (за исключением избирательного), что и гражданину Чехии. Сам по себе факт владения недвижимостью такого права иностранцу не дает. Так что подумать о регистрации чешской компании стоит и вне покупки недвижимости. О процедуре Вы можете подробно прочитать в разделе «Регистрация чешской фирмы».
Граждане государств ЕС могут приобретать недвижимость как частные лица, однако, во-первых, это разрешение не распространяется на сельскохозяйственные земли (которые часто являются составной частью сельских объектов), во-вторых, для того, чтобы владеть домом или квартирой и гражданину ЕС нужно получить вид на жительство, т.е. иметь фирму или работу в Чехии.
В последнее время чешские банки в поиске новой клиентуры обратили свое внимание на иностранцев и разработали продукты, в рамках которых учрежденные иностранцами для покупки недвижимости фирмы могут получать ипотечные кредиты. Конечно, условия получения кредитов для иностранцев не так просты и не так выгодны, как для физических лиц-граждан Чехии, но тем не менее, рассматривать приобретение недвижимости с использованием ипотечного аредитования вполне реально, особенно, если сумма кредита не будет превышать 50% стоимости объекта, и иностранцы могут предоставить справку об адекватных доходах (обычно - на территории Чехии, но в некоторых случаях - и в своей стране).

Еще один важный момент. К цене новостроек прибавляется НДС, который у жилых помещений сегодня составляет 10%, у нежилых (к которым относятся не только коммерческие помещения, но и, например, гаражи), а также у квартир с площадью свыше 120 кв.м. (у частных домов площадью более 150 кв.м.) – 20%.
Впрочем, с конца 2011 года ставки НДС поменяются - сниженная ставка будет составлять 14%. А в 2013 году обычная и повышенная ставки будут заменены одной - 17%. Это безусловно приведет к подорожанию нового жилья (где сейчас применчяется 10% НДС).
К нежилым помещениям относятся и так называемые "ательеры", т.е. в сущности обычные квартиры, которые из-за несоответствия нормам освещенности не записывают в кадастре как квартиры, а именно как нежилые помещения. Из-за более высокой ставки НДС они обычно имеют меньшую цену (без налога).
Покупка ательера представляется выгодной для иностранцев, по-прежнему приобретиющих недвижимость на юр.дицо - и дешевле, и НДС вернут, и юр.адрес можно разместить без проблем. Единственный минус - в таком ательере невозможно официально оформить адрес проживания (аналог прописки), ведь формально это не квартира, а нежилое помещение.
Девелоперы в своих предложениях обычно указывают цену без НДС. Об этом следует помнить. Предприниматели, которые зарегистрированы как плательщики НДС, могут через некоторое время и при определенных условиях получить переплату НДС обратно. В первую очередь, это касается иностранцев, которые покупают недвижимость на юридическое лицо. У недвижимости на вторичном рынке (точнее - через три года после первой сдачи объекта в эксплуатацию) НДС не учитывается.